Homestyling: kostnad och vad det ger vid försäljning

Homestyling är att förbereda bostaden så att den fotograferas och visas från sin bästa sida. Det spänner från att rensa och städa till att hyra in möbler för en tom lägenhet. Priset spänner därför också, från noll till flera tiotusen kronor.

Den här guiden går igenom vad de olika nivåerna kostar, vad de brukar ge, hur du räknar på om det lönar sig och vad Skatteverket säger om avdraget. Säljer du utan mäklare är det här ett av stegen du gör själv; hela processen står i sälja bostad utan mäklare.

Vad kostar homestyling?

Homestyling kostar från 1 500 kronor för en konsultation till 30 000 kronor eller mer för full möblering av en tom bostad. Det som avgör är hur mycket som ska hyras in, hur stor bostaden är och hur länge möblerna står kvar.

Nivåerna brukar se ut så här. Konsultation: en stylist går igenom bostaden i en till två timmar och lämnar en lista på vad du ska göra själv, 1 500 till 4 000 kronor. Delstyling: stylisten kompletterar dina egna möbler med hyrda detaljer, textilier, lampor och kanske en soffa, 8 000 till 15 000 kronor. Full styling: bostaden är tom eller töms, och stylisten möblerar hela ytan med hyrda möbler under fyra till åtta veckor, 15 000 till 30 000 kronor för en lägenhet och 30 000 till 60 000 kronor för ett större hus.

Priserna varierar med orten. I Stockholm, Göteborg och Malmö ligger de i övre delen av intervallen. Fråga alltid vad som ingår: transport, montering, hämtning och försäkring för möblerna kan tillkomma. Många mäklare har avtal med stylingfirmor och bakar in en konsultation i arvodet, så säljer du med mäklare bör du fråga innan du betalar separat.

Vad ger homestyling i pris?

Ingen oberoende källa mäter effekten av homestyling på slutpriset. De procentsatser som cirkulerar kommer från stylingföretag och mäklarkedjor som har intresse av att tjänsten säljs. Räkna därför inte med en viss procent, utan på vad stylingen gör i praktiken: fler klick på annonsen, fler på visningen, fler bud.

Mekanismen är enkel. Bilderna avgör om spekulanten klickar. En annons med ljusa, rena rum utan personliga saker får fler visningsbesökare än samma bostad fotograferad som den ser ut på en tisdag. Fler besökare ger fler som lägger bud, och en budgivning med tre deltagare slutar oftare högre än en med en. Det är den effekten du betalar för.

Effekten är därför störst där utgångsläget är sämst: tomma bostäder, som är svåra att uppfatta storleken på, slitna bostäder där stylingen flyttar blicken, och bostäder med udda möblering som gör att spekulanten ser den nuvarande ägaren i stället för sitt eget hem. En redan välskött, lagom möblerad bostad vinner lite på full styling och nästan lika mycket på en konsultation.

Räkneexempel: lönar det sig?

En stylingkostnad lönar sig om den ger ett högre pris än den kostar efter skatt. Eftersom kostnaden är avdragsgill är den verkliga kostnaden 78 procent av fakturan, och det gör kalkylen lite snällare än den ser ut.

Ta en tom tvåa som värderas till 2 500 000 kronor. Full styling kostar 20 000 kronor. Avdraget sänker vinstskatten med 22 procent av 20 000, alltså 4 400 kronor, så nettokostnaden är 15 600 kronor. För att gå jämnt upp behöver slutpriset bli 15 600 kronor högre, vilket är 0,6 procent. Det är ett lågt krav på en tom lägenhet som annars fotograferas med kala väggar.

Ta i stället ett välskött radhus för 4 500 000 kronor som redan är trevligt möblerat. Full styling för 40 000 kronor har en nettokostnad på 31 200 kronor och kräver 0,7 procent högre pris. Det kan hända, men skillnaden mellan hur huset ser ut nu och efter styling är liten, så sannolikheten är låg. Här räcker en konsultation för 3 000 kronor och en helg med rensning.

Regeln blir: ju större skillnad mellan hur bostaden ser ut i dag och hur den kan se ut, desto mer lönar sig styling. Priset på bostaden sätter taket för vad som är rimligt att lägga. Hur vinsten och avdragen räknas ut i detalj står i vinstskatt vid bostadsförsäljning.

Det du kan göra gratis

Det mesta av effekten kommer från åtgärder som inte kostar något: rensa, städa, ta bort personliga saker och släppa in ljus. En stylist gör samma saker först, innan en enda möbel hyrs in.

Rensa bort en tredjedel av allt som står framme. Ytorna ska se större ut än de är, och det gör de när golv och bänkar är fria. Ta ner familjefoton, kylskåpsmagneter och samlingar. Spekulanten ska kunna se sitt eget liv i rummet, inte ditt.

Städa ordentligt, inklusive fönster, fogar och fläktfilter. Laga småfel: droppande kranar, lösa handtag, en spricka i väggen. Sådant syns på bilder och signalerar eftersatt underhåll även när huset är i gott skick. Släpp in ljus: ta bort tunga gardiner, tänd alla lampor vid fotograferingen, byt till varmvita glödlampor med samma färgtemperatur i hela bostaden.

Vad du gör i övrigt inför en försäljning, från handlingar till visning, finns i så förbereder du dig inför försäljningen. Vad du sedan skriver i annonsen, och vilka påståenden du ska undvika, står i så skriver du bostadsannonsen.

Homestyling och skatten

Homestyling är en avdragsgill försäljningsutgift. Skatteverket räknar den till samma grupp som mäklararvode, fotografering och annonsering, alltså kostnader du haft för att sälja bostaden. Du drar av beloppet från försäljningspriset när du räknar ut vinsten.

Kravet är att det är en tjänst du köpt för försäljningen. Hyra av möbler, stylistens arvode, fotograf och transport av hyrda möbler går att dra av. Möbler, lampor eller textilier som du köper och tar med dig till nästa boende får du inte dra av, för de är inte förbrukade i försäljningen. Köper du något som lämnas kvar i bostaden till köparen ingår det i stället i det du säljer.

Spara fakturorna. Skatteverket kan begära underlag flera år i efterhand, och utan kvitto får du inget avdrag. Om du säljer utan mäklare finns ingen kontrolluppgift från mäklaren, så det är extra viktigt att din egen sammanställning av utgifter är komplett. Hur du fyller i deklarationen står i deklarera bostadsförsäljning.

Vad ska stå i offerten?

En offert på homestyling ska ange vad som hyrs, hur länge, vad som händer om försäljningen drar ut på tiden och vad som ingår i priset. Saknas något av det får du räkna med tillägg.

Hyresperioden är det viktigaste. De flesta firmor räknar med fyra till åtta veckor, vilket täcker fotografering, annonsering och en eller två visningshelger. Säljs bostaden inte på den tiden tillkommer en veckohyra, ofta några procent av grundpriset per vecka. Fråga vad den är innan du skriver på, och fråga om möblerna kan hämtas tidigare om bostaden säljs snabbt, och om det i så fall ger avdrag.

Kontrollera vad som ingår: transport till och från bostaden, montering, styling på plats, hämtning och försäkring för möblerna under tiden de står hos dig. Försäkringen är lätt att missa. Skadas en hyrd soffa under en visning är det normalt du som betalar, om inte firmans försäkring täcker det. Din hemförsäkring gör det sällan.

Be om referensbilder från bostäder i samma storlek och prisklass, inte från firmans mest påkostade projekt. Och be att få se stylistens förslag innan möblerna beställs. En bra stylist anpassar sig efter köpargruppen: en tvåa nära universitetet stylas inte som ett radhus i ett barnfamiljsområde, och du ska kunna se att skillnaden finns i förslaget.

Så väljer du nivå

Välj nivå efter skillnaden mellan hur bostaden ser ut nu och hur den kan se ut, inte efter vad grannen gjorde. Tre frågor räcker för de flesta.

Är bostaden tom? Då är full styling eller åtminstone delstyling nästan alltid värd pengarna, eftersom tomma rum fotograferas dåligt och uppfattas som mindre än de är. Är bostaden möblerad men sliten eller rörig? Då gör en konsultation plus egen rensning det mesta av jobbet, och delstyling kan lyfta de rum som syns i annonsens första bilder. Är bostaden redan hel, ren och lagom möblerad? Då räcker rensning, städning och en bra fotograf.

Oavsett nivå: lägg pengarna på de rum som fotograferas först. Vardagsrum, kök och det största sovrummet är det spekulanten ser i annonsen. Gästrum och förråd påverkar inte om någon kommer på visning. Samma sak gäller ljuset: en stylist som fotograferar vid fel tid på dagen förlorar mer än möblerna vinner, så boka fotografen när solen ligger på de rum som ska säljas. Fråga stylisten vilken tid hen vill ha, och lita på svaret. Ta gärna in två offerter, be om referensbilder från liknande bostäder, och kontrollera att offerten anger hyresperiod och vad som händer om försäljningen drar ut på tiden.