Köpeskilling, handpenning och likvidavräkning – begreppen förklarade

När du går från att titta på bostäder till att faktiskt köpa en, byts vardagsorden ut mot juridiska. Plötsligt pratar mäklaren om köpeskilling, handpenning och en likvidavräkning som ska stämma på tillträdesdagen. Det låter krångligare än det är. I grunden handlar allt om en enda sak: hur priset betalas, i vilken ordning, och vem som ska ha vad när nycklarna byter ägare.

Den här guiden går igenom begreppen i den ordning du möter dem – från det att du skriver under kontraktet till den dag du flyttar in. När du förstår hur pengarna rör sig blir hela affären mindre nervös, och du vet exakt vad varje siffra på papperet betyder.

Vad är köpeskilling?

Köpeskilling är helt enkelt det avtalade priset för bostaden – den totala summa du och säljaren kommit överens om. Vann du budgivningen på 4 250 000 kronor, då är det din köpeskilling. Det är den siffran som skrivs in i köpekontraktet och som allt annat räknas utifrån.

Köpeskillingen är dock inte hela kostnaden för affären. Vid köp av bostadsrätt tillkommer ofta en överlåtelseavgift, och vid köp av hus eller annan fast egendom tillkommer lagfart (stämpelskatt på 1,5 procent av priset) och kostnad för pantbrev. De ligger utanför själva köpeskillingen, men du behöver räkna med dem i din totala kalkyl. Det är också köpeskillingen som ligger till grund för hur stort bolån du får och hur stor kontantinsats du behöver.

Handpenningen – oftast 10 procent vid kontraktsskrivning

När du och säljaren skriver under köpekontraktet betalar du en handpenning. Den är nästan alltid 10 procent av köpeskillingen och ska normalt betalas inom någon eller några dagar efter att kontraktet skrivits under. På ett köp för 4 250 000 kronor blir handpenningen alltså 425 000 kronor. Handpenningen är inte en extra kostnad – den är en del av priset, en första delbetalning som dras av från slutsumman senare.

Pengarna sätts vanligen in på mäklarens klientmedelskonto, ett separat konto skilt från mäklarens egen ekonomi. Där ligger de tryggt tills affären är klar. Mäklaren betalar inte ut handpenningen till säljaren förrän på tillträdesdagen, eller enligt vad som står i kontraktet. Att pengarna hålls hos en oberoende part skyddar både dig och säljaren under tiden mellan kontrakt och tillträde.

Tänk på att ett påskrivet köpekontrakt är bindande. Hoppar du av efter att du skrivit under kan du bli skyldig att betala skadestånd, ofta motsvarande just handpenningen. Skriv därför aldrig under förrän din finansiering är klar och du är säker. Ett vanligt skydd är att lägga in ett lånevillkor i kontraktet, så att köpet kan hävas utan kostnad om banken till slut säger nej till lånet.

Tillträde och slutbetalning

Tillträdesdagen är dagen då bostaden blir din på riktigt – du får nycklarna och flyttar in. Det är också då resten av köpeskillingen ska betalas, alltså de återstående 90 procenten. På vårt exempel blir slutbetalningen 3 825 000 kronor, varav merparten oftast kommer från ditt bolån och resten från din kontantinsats.

Tiden mellan kontrakt och tillträde varierar. Ofta ligger den på allt från någon vecka till några månader, beroende på vad parterna kommer överens om. Den tiden använder du till att få bolånet utbetalat, teckna försäkring och planera flytten. På tillträdesdagen träffas vanligen köpare, säljare och mäklare – fysiskt eller digitalt – och går igenom betalningen tillsammans innan nycklarna lämnas över.

Likvidavräkningen – mäklarens uppställning på tillträdesdagen

En likvidavräkning är mäklarens uppställning över exakt vad köpare och säljare ska betala och få på tillträdesdagen. Den ser till att alla pengar hamnar rätt och att inget faller mellan stolarna. Tänk på den som ett kvitto över hela affärens ekonomi, sammanställt på ett papper.

För dig som köpare börjar uppställningen med köpeskillingen. Från den dras handpenningen du redan betalat, så att bara det återstående beloppet visas. Sedan justeras summan för sådant som ska delas mellan dig och säljaren. Har säljaren betalat månadsavgiften eller driftskostnader i förskott för en period där du flyttar in, ska du ersätta den delen – det kallas upplupna avgifter. Vid husköp kan det också handla om förskottsbetald fastighetsavgift eller kvarvarande olja eller pellets i en tank.

På säljarens sida används betalningen bland annat till att lösa eventuella lån som finns kvar på bostaden. Mäklaren ser till att säljarens bank får sitt, att eventuella avgifter regleras och att överskottet betalas ut till säljaren. När likvidavräkningen är genomförd och alla poster stämmer skrivs köpebrevet under, och nycklarna byter ägare. Gå alltid igenom likvidavräkningen i lugn och ro innan du godkänner den – det är ditt sista tillfälle att kontrollera att varje siffra känns rätt.

Tidslinjen från kontrakt till tillträde

Sammanfattat ser resan ut så här. Först kommer ni överens om köpeskillingen och skriver under köpekontraktet. Inom några dagar betalar du handpenningen, oftast 10 procent, som hålls hos mäklaren. Däremellan ordnar du bolån och försäkring. På tillträdesdagen betalar du resten av köpeskillingen, mäklaren gör likvidavräkningen, köpebrevet skrivs under och du får nycklarna.

Det här förutsätter förstås att du hittat rätt bostad att lägga bud på över huvud taget – och det är ofta där den största tidsåtgången sitter. På SökHem vänder vi på sökandet. Du lägger upp en bostadsbevakning med dina kriterier och din budget, och matchningen letar aktivt efter säljare som passar, även de som ännu inte lagt ut sin bostad publikt. När rätt objekt dyker upp har du redan koll på begreppen och kan gå in i kontrakt, handpenning och tillträde med ro i magen.