Frågor och svar om bostadsmarknaden

Nej, inte olagligt. Ett lockpris är ett medvetet för lågt utgångspris som ska dra in fler spekulanter och driva upp budgivningen. Det strider mot god mäklarsed, men ingen lag förbjuder det, så det förekommer ändå. Ditt skydd är att jämföra med slutpriser i området, aldrig annonsens startpris.

Ja, fram till dess att kontraktet är påskrivet. Inget bud i en svensk budgivning är juridiskt bindande, varken ditt eller säljurens ja. Du kan dra tillbaka budet när som helst före signering. Först när kontraktet är undertecknat blir allt bindande, och då betalas vanligen en handpenning på tio procent.

Off-market, eller underhandsförsäljning, betyder att en bostad säljs utan publik annons. Mäklaren visar objektet bara för ett fåtal köpare hen bedömer vara seriösa. Mellanläget är statusen snart till salu på Hemnet och Booli, där bostaden syns dagar eller veckor innan annonsen går live, ibland säljs innan.

Mäklararvodet är den största posten, oftast 1 till 4 procent av köpeskillingen. En bostadsrätt för 3 miljoner kostar med mäklare ungefär 30 000 till 130 000 kronor att sälja, privat cirka 15 000 till 35 000 kronor. Lägg till vinstskatten, 22 procent av vinsten, som betalas i deklarationen året efter.

På en privatbostad beskattas bara 22/30 av vinsten med 30 procent kapitalskatt, vilket ger en effektiv skatt på cirka 22 procent. Vinst på 1 miljon kronor betyder alltså runt 220 000 kronor i skatt. Vinsten är försäljningspriset minus inköpspris, förbättringsutgifter och försäljningskostnader som mäklararvodet.

Ja, om du byter till en ny permanentbostad inom EES kan du begära uppskov med vinstskatten. Uppskovet har varit räntefritt sedan inkomståret 2021, så det kostar ingenting att låta skatten ligga. Den återförs först när du säljer igen utan att köpa nytt eller flyttar till hyresrätt.

Kontantinsatsen är från den 1 april 2026 minst 10 procent av bostadens pris, tidigare var kravet 15 procent. Bolånetaket höjdes samtidigt från 85 till 90 procent. En villa för 3 miljoner kräver alltså 300 000 kronor i eget kapital i stället för 450 000.

Ett nytt pantbrev kostar 2 procent av pantbrevets belopp i stämpelskatt, plus 375 kronor i expeditionsavgift. Ett pantbrev på 1 miljon kronor landar alltså på 20 375 kronor. Tar du över befintliga pantbrev kostar de ingenting, du betalar bara stämpelskatt på mellanskillnaden du behöver utöver dem.

Lagfarten kostar 1,5 procent av köpeskillingen i stämpelskatt för privatpersoner, plus 825 kronor i expeditionsavgift. Ett hus för 3 miljoner kronor landar alltså på 45 825 kronor. Ansökan ska göras hos Lantmäteriet inom tre månader från tillträdesdagen, annars kan förseningsavgift tillkomma.

Hur mycket du måste amortera beror på belåningsgraden. Över 70 procent av bostadens värde krävs minst 2 procent av lånet per år, mellan 50 och 70 procent minst 1 procent. Under 50 procent finns inget lagkrav. Skuldkvotskravet togs bort den 1 april 2026.

Ett lånelöfte gäller oftast i tre till sex månader. Hittar du ingen bostad under tiden förnyar du det enkelt hos banken, eftersom din ekonomi sällan ändras så mycket på ett halvår. Kom ihåg att löftet är ett preliminärt besked, inte en garanti.

Ett överbryggningslån, eller brygglån, är en kort kredit som finansierar den nya bostaden tills den gamla är såld. Säkerheten är din gamla bostad, banken lånar ut mot värdet minus befintliga lån. Löptiden är oftast några månader, räntan högre än på ett vanligt bolån, och lånet är oftast amorteringsfritt.

A i triangelbytet flyttar till B:s lägenhet, B till C:s och C till A:s. Ingen behöver vilja ha bostaden hen lämnar, bara nästa i ledet. Juridiskt hanteras bytet som flera direktbyten samtidigt enligt 12 kap. jordabalken, så varje hyresvärd i kedjan måste godkänna sin del. Säger en värd nej faller allt.

Nej, värden behöver inte säga ja, men ett nej är inte slutet. Hyr du ut din hyresrätt krävs tillstånd från hyresvärden, och utan det riskerar du att förlora kontraktet. Säger värden nej kan hyresnämnden pröva frågan och ge tillstånd om du har ett beaktansvärt skäl, som arbete på annan ort.

Beror på bostaden. Hyresrätt i andra hand: bruksvärde, alltså vad liknande lägenheter kostar på orten, plus cirka 15 procent om den är möblerad, aldrig mer än din egen hyra. Bostadsrätt eller villa: privatuthyrningens kostnadsmodell, rimlig avkastning på värdet plus driftskostnader, vilket ofta ger högre hyra.

Tio år för hus, två år för bostadsrätt, båda räknade från tillträdesdagen. Men det är reklamationsfristen som fäller de flesta krav: du ska höra av dig inom skälig tid efter att du upptäckt felet, och domstolar har bedömt allt från ett par månader och uppåt.

En ny energideklaration kostar oftast mellan 1 500 och 4 000 kronor beroende på husets storlek och experten du väljer. Den är ett lagkrav vid försäljning och ska finnas tillgänglig senast vid visningen. För en bostadsrätt gör föreningen deklarationen för hela huset, på dess bekostnad.

För att lagen säger så: taxeringsvärdet ska motsvara ungefär 75 procent av marknadsvärdet, och inte dagens pris utan prisläget två år före taxeringen. Småhus värderas vart tredje år och räknas om däremellan. Värdet styr skatter och avgifter, framför allt fastighetsavgiften, aldrig vad bostaden kan få i budgivning.

ROT gäller hantverksarbete på bostaden och tomten: reparation, ombyggnad och tillbyggnad, som köksrenovering, el och takbyte. RUT täcker hushållsnära tjänster som städning, fönsterputs, trädgårdsarbete och barnpassning. Bara arbetskostnaden ger avdrag, aldrig material eller resor, och avdraget dras direkt på fakturan.

Säljer du en fastighet kräver jordabalken att köpekontraktet är skriftligt, anger köpeskilling och fastighetsbeteckning, och är undertecknat av både säljare och köpare. Saknas något av detta är kontraktet i värsta fall ogiltigt. För en bostadsrätt finns inga lika formkrav, men ett skriftligt överlåtelseavtal är praxis.