Sälja hus eller bostadsrätt privat utan mäklare: steg för steg

Att sälja utan mäklare betyder att du gör mäklarens arbete själv och köper de delar du inte kan eller vill göra. Affären i sig är densamma: samma kontrakt, samma skatt, samma ansvar för fel efteråt.

Här är hela försäljningen i den ordning den händer, från värdering till deklaration. Varje steg börjar med det korta svaret. Om du fortfarande väger mellan alternativen finns jämförelsen i mäklare eller sälja själv. Köparens sida av samma affär står i köpa hus utan mäklare. Vill du annonsera bostaden och matchas mot köpare som redan letar, se hur det fungerar att sälja på SökHem.

Får man sälja sin bostad utan mäklare?

Ja. Ingen lag kräver att en bostadsaffär går genom en mäklare. Fastighetsmäklarlagen (2021:516) styr hur en mäklare ska bete sig när det finns en, inte att det måste finnas en. Ett hus säljs giltigt med ett köpekontrakt som uppfyller formkraven i jordabalken. En bostadsrätt säljs med ett överlåtelseavtal enligt bostadsrättslagen plus att föreningen antar köparen som medlem.

Det mäklaren annars gör är att värdera, marknadsföra, hålla visning, sköta budgivning, skriva kontrakt, samla handlingar och boka tillträdet. Inget av det är förbehållet mäklare. Det som är mäklarens verkliga försprång är vana: hen har gjort det hundra gånger och vet var det brukar gå fel.

Två skillnader är värda att veta om innan du bestämmer dig. En mäklare har en lagstadgad skyldighet att vara opartisk mellan dig och köparen, vilket ger köparen en trygghet du inte kan erbjuda. Och en mäklare har ansvarsförsäkring. Säljer du själv och skriver ett kontrakt med fel i, är det ditt problem. Därför är en jurist för kontraktet den del av mäklartjänsten som är svårast att skippa.

Reglerna är desamma för villa, fritidshus, tomt och radhus som är egna fastigheter. Allt det är fast egendom, och köpet följer jordabalken. Det som skiljer är bostadsrätten, där föreningen är en tredje part i affären. Många radhus är bostadsrätter, så kolla vilket ditt är.

Steg 1: Hur sätter du rätt pris?

Du sätter priset utifrån slutpriser för liknande bostäder i närområdet, inte utifrån vad du behöver få ut. Slutpriserna visar vad köpare faktiskt har betalat och är det bästa måttet på marknadsvärdet. Utgångspriset i en annons är en startpunkt för budgivningen, inte samma sak som marknadsvärdet.

Börja med att bevaka slutpriser i ditt område några veckor. Titta på bostäder med samma storlek, skick och läge, och notera skillnaden mellan utgångspris och slutpris. Oftast landar slutpriset inom ungefär tio procent från utgångspriset, åt något håll, och i många delar av landet är det i dag vanligt att det hamnar en bit över. Hur en värdering går till, och varför två värderare kan landa olika, står i så värderas en bostad. Skillnaden mellan värdering och det som faktiskt betalas förklaras i värdering vs slutpris.

Vill du ha en skriftlig värdering kan du beställa en av en mäklare eller värderare. Det kostar normalt mellan 1 500 och 4 000 kronor, och många mäklare gör en muntlig värdering gratis i hopp om uppdraget. Behöver köparen ta lån gör banken en egen värdering, så din siffra behöver framför allt vara rimlig, inte exakt.

Ett vanligt fel är att sätta priset högt för att ha förhandlingsutrymme. En privat annons utan budgivning tappar spekulanter i stället för att locka dem. Sätt ett pris som du kan motivera med slutpriser, och var beredd att förklara hur du kom fram till det.

Steg 2: Vilka handlingar behöver du ta fram?

Du behöver samma handlingar som en mäklare skulle ha samlat: ägarbevis, ritningar, energideklaration, driftkostnader och för bostadsrätt föreningens årsredovisning och stadgar. Ta fram dem innan annonsen, för seriösa spekulanter frågar efter dem direkt.

För ett hus: utdrag ur fastighetsregistret som visar lagfart, inteckningar och servitut. Energideklarationen är ett lagkrav vid försäljning av småhus och ska finnas senast vid visningen. Bygglov för tillbyggnader, sammanställning av driftkostnader för senaste året, senaste taxeringsvärde och gärna en planritning.

För en bostadsrätt: föreningens senaste årsredovisning, stadgar, uppgift om månadsavgift och vad som ingår, samt ett utdrag ur lägenhetsförteckningen som visar att du är registrerad innehavare och om bostadsrätten är pantsatt. Styrelsen eller förvaltaren lämnar ut det.

En egen överlåtelsebesiktning på ett hus är frivillig men lönar sig nästan alltid. Den kostar 5 000 till 15 000 kronor, ger köparen ett tryggt underlag och minskar risken för tvist om dolda fel i tio år framåt. Fel som står i protokollet är per definition inte dolda.

Steg 3: Hur annonserar och visar du bostaden?

Annonsera med bra bilder, en saklig text och ett tydligt pris, på så många ställen som är gratis eller billiga. Bilderna avgör om någon klickar, texten avgör om de kommer på visning.

Professionell fotografering kostar 2 000 till 5 000 kronor och är den enskilt bästa investeringen i en privat försäljning. Vad som ska stå i texten, och vad du inte får skriva, står i så skriver du bostadsannonsen. Hemnet tar inte emot annonser från privatpersoner. Annonsen läggs upp av en ansluten mäklare och kostar 3 000 till 30 000 kronor beroende på paket och ort. Den kostnaden ligger utöver mäklarens arvode. På SökHem matchas bostaden mot köpare som beskrivit att de letar efter just det du säljer.

Visningen sköter du själv. Håll en bokad visning i stället för öppen, så vet du vilka som kommer och kan ta emot en i taget. Ha handlingarna utskrivna. Svara ärligt på frågor om skick och fel, för det du säger nu skyddar dig senare: ett fel köparen fått veta om kan aldrig bli ett dolt fel.

Tänk på säkerheten. Be spekulanter legitimera sig när de bokar, lås undan värdesaker och mediciner, och var två hemma om det går. Det låter överdrivet men är standard hos mäklare av en anledning. Skriv upp vilka som kommit, så vet du vem du ska följa upp med dagen efter.

Vad du gör i bostaden innan bilder och visning påverkar priset mer än många tror. Hur mycket det kostar och vad det brukar ge står i homestyling: kostnad och värde. Förberedelserna i stort finns i så förbereder du dig inför försäljningen.

Steg 4: Hur sköter du budgivning och förhandling?

Utan mäklare är budgivningen en förhandling som du håller i själv, och ingen är bunden av något förrän kontraktet är påskrivet. Det gäller åt båda håll: du kan säga nej till högsta budet, och köparen kan dra sig ur dagen före kontraktet.

Bestäm i förväg hur du hanterar flera intresserade. Enklast är att be alla lämna bud skriftligt, via mejl eller sms, med belopp, eventuella villkor och önskad tillträdesdag. Berätta för alla vad högsta budet är och ge dem chans att höja. Så fungerar en budgivning med mäklare också, och du kan följa samma princip. Ett alternativ när intresset är stort är sluten budgivning.

Bud är inte bara belopp. En köpare med lånelöfte klart och flexibelt tillträde är värd mer än ett högre bud från någon som först måste sälja sin egen bostad. Fråga alla spekulanter om lånelöfte innan du tar deras bud på allvar.

När ni är överens: skriv ner pris, tillträdesdag, vad som ingår och eventuella villkor i ett mejl som båda bekräftar. Det är inte bindande, men det blir underlaget till kontraktet och förhindrar missförstånd.

Steg 5: Vad måste kontraktet innehålla?

För ett hus kräver jordabalken 4 kap. 1 § att kontraktet är skriftligt, anger köpeskillingen, innehåller en förklaring att du överlåter fastigheten och skrivs under av både dig och köparen. För en bostadsrätt kräver bostadsrättslagen 6 kap. 4 § skriftligt avtal med båda parters underskrift, uppgift om vilken lägenhet det gäller och priset.

Utöver formkraven ska kontraktet reglera handpenning, tillträdesdag, betalning, vad som ingår, vem som bär kostnader fram till tillträdet och vad som händer om köpet inte fullföljs. Ska köpet vara beroende av något, till exempel att köparen får lån, måste det stå i kontraktet. För bostadsrätt ska köpet alltid villkoras av att köparen antas som medlem, annars blir överlåtelsen ogiltig enligt 6 kap. 5 §.

Anlita en jurist för kontraktet. Det kostar 3 000 till 8 000 kronor och är den del av mäklarens arbete som du minst bör göra själv. Vad du behöver ha koll på i detalj, inklusive upplysningsplikten, står i juridik vid privat bostadsförsäljning. Vill du begränsa ditt ansvar för fel finns friskrivningsklausulen, som brukar sänka priset.

Handpenningen, normalt tio procent, betalas när kontraktet skrivs. Utan mäklare finns inget klientmedelskonto, så bestäm i kontraktet om den betalas direkt till dig eller sätts hos en jurist eller bank. Skriv också vad som händer med den om köparen hoppar av.

Steg 6: Hur går tillträdet till via banken?

Tillträdet sker på köparens bank, som betalar ut köparens lån, löser dina lån och för över mellanskillnaden till dig. Ni skriver under köpebrevet, du lämnar nycklarna, och banken gör en likvidavräkning som visar varje belopp. Det här är rutin för bankerna även utan mäklare.

Kontakta din egen bank några veckor före tillträdet och be om ett lösenbesked, alltså exakt vad som krävs för att lösa dina lån på tillträdesdagen. Köparens bank behöver det för att kunna föra över rätt belopp. Har du pantbrev i huset följer de med fastigheten och löses ut när lånet är betalt.

Köpebrevet är kvittot på att hela köpeskillingen är betald. För ett hus är det köpebrevet köparen använder för att söka lagfart hos Lantmäteriet, vilket måste ske inom tre månader. Kostnaden för lagfart och nya pantbrev betalar köparen, inte du. För en bostadsrätt ska föreningen få veta att överlåtelsen är genomförd och uppdatera lägenhetsförteckningen.

Bostaden ska vara flyttstädad och tömd på tillträdesdagen. Läs av el- och vattenmätare tillsammans, och skriv in avläsningarna i likvidavräkningen eller ett separat protokoll. Det tar tre minuter och stoppar det vanligaste bråket efter en privat affär.

Sälja lägenhet (bostadsrätt) privat: det här gör föreningen

När du säljer en bostadsrätt köper köparen inte bara lägenheten. Hen ska också bli medlem i föreningen, och utan medlemskap blir köpet ogiltigt. Det betyder tre saker för dig som säljer.

Medlemskapet. Skicka köparens ansökan till styrelsen direkt efter att ni skrivit under. Förvaltas föreningen av till exempel HSB eller Riksbyggen går ansökan ofta via förvaltaren, så fråga styrelsen hur de vill ha den. Enligt bostadsrättslagen 2 kap. 3 § får föreningen inte neka en köpare som uppfyller stadgarnas villkor och som föreningen skäligen bör godta. Köper ett företag eller en annan juridisk person får föreningen däremot neka, enligt 2 kap. 4 §.

Avgiften. Föreningen får ta ut en överlåtelseavgift om stadgarna säger det (7 kap. 14 §). Läs stadgarna, där står hur avgiften räknas ut och vem som betalar, och skriv in det i överlåtelseavtalet så att ingen blir överraskad på tillträdesdagen.

Pantsättningen. Har du lån med bostadsrätten som säkerhet är den pantsatt, och det står i lägenhetsförteckningen. Din bank tar bort pantsättningen när lånet löses på tillträdesdagen, och köparens bank anmäler sin nya pantsättning till föreningen. Be om ett utdrag ur lägenhetsförteckningen före kontraktet, så att du och köparen vet vilka panter som finns.

Duger en mall för köpekontraktet?

En mall räcker för formkraven, men inte för villkoren. Formkraven är få: skriftligt, pris, att du överlåter bostaden och båda era underskrifter. Dem uppfyller nästan varje mall. Det som avgör om affären håller är det ni lägger till: handpenning, tillträdesdag, lånevillkor, medlemsvillkor, vad som ingår i köpet och vad som gäller om någon hoppar av.

Köparens bank läser kontraktet innan den betalar ut lånet. Saknas något eller är något oklart får ni skriva om det, ofta med kort varsel före tillträdet. Använd gärna en mall som utkast och låt en jurist läsa det, det är billigare än att låta juristen skriva allt från början.

Sälja till familj eller någon du känner

Har du redan en köpare, ett barn, ett syskon eller en granne, hoppar du över annons, visning och budgivning. Kontraktet, föreningens medlemsprövning och tillträdet via banken är desamma som i en vanlig affär.

Priset styr skatten när du säljer under marknadsvärdet. För ett hus eller en ägarlägenhet gäller huvudsaklighetsprincipen: är priset lika med eller högre än taxeringsvärdet för året du säljer räknas hela affären som en försäljning. Är priset lägre än taxeringsvärdet räknas det normalt som en gåva, och då deklarerar du ingen försäljning. Har du uppskov på bostaden kan du ändå behöva ta upp det till beskattning.

För en bostadsrätt delar Skatteverket upp affären. Skatteverkets eget exempel: marknadsvärdet är 1 000 000 kronor och du säljer till din son för 700 000. Då räknas 70 procent som försäljning och 30 procent som gåva. Du får bara dra av 70 procent av ditt inköpspris. Köpte du för 600 000 kronor blir avdraget 420 000 och vinsten 280 000 kronor.

En förlust på en sådan affär får du bara dra av om den är verklig. Säljer du billigt till någon du vill gynna räknar Skatteverket inte skillnaden som en förlust. Ta reda på taxeringsvärdet eller marknadsvärdet innan ni bestämmer priset, så att båda vet vad affären blir skattemässigt.

Vad kostar det att sälja själv jämfört med mäklare?

Mäklararvodet ligger oftast mellan 30 000 och 200 000 kronor. Säljer du själv ersätter du det med enskilda tjänster som tillsammans sällan kostar mer än 20 000 kronor. Skillnaden växer med priset, eftersom arvodet ofta är en procentsats och dina kostnader är fasta.

Ta en bostad för 3 000 000 kronor. Mäklararvodet blir 45 000 till 105 000 kronor. Din egen kalkyl: skriftlig värdering 1 500 till 4 000 kronor, fotograf 2 000 till 5 000, annons 0 till 2 000, jurist för kontrakt och likvidavräkning 3 000 till 8 000, tillträde via banken oftast utan avgift. Summan hamnar runt 7 000 till 19 000 kronor. Lägger du till en överlåtelsebesiktning på ett hus tillkommer 5 000 till 15 000, men den brukar en mäklare också råda dig att betala själv.

I arvodet ingår värdering, marknadsföring, visning, budgivning, kontrakt och mäklarens ansvarsförsäkring. Mäklaren tillför också räckvidd och vana vid budgivning, och det kan ge ett högre pris, särskilt när många spekulanter konkurrerar. Om det räcker för att täcka arvodet varierar. På en bostad för 3 miljoner behöver priset bli ungefär 1,5 till 3,5 procent högre för att arvodet ska vara betalt. Hela kostnadsbilden, med och utan mäklare, finns i vad det kostar att sälja en bostad.

Vad händer med skatten?

Vinsten beskattas med 22 procent oavsett om du sålt med eller utan mäklare, och du deklarerar försäljningen året efter att ni skrev under kontraktet. Alla utgifter för själva försäljningen får dras av, så spara kvitton på värdering, foto, annons, homestyling och jurist.

Vinsten är försäljningspriset minus inköpspris, förbättringsutgifter och försäljningsutgifter. Hur beräkningen går till, med exempel, står i vinstskatt vid bostadsförsäljning. Köper du en ny bostad kan du begära uppskov med skatten upp till det tak Skatteverket anger. Själva deklarationen, blankett för blankett, finns i deklarera bostadsförsäljning.

Skatteverket får uppgift om ägarbytet oavsett om du har mäklare: för ett hus via lagfarten hos Lantmäteriet, för en bostadsrätt genom en kontrolluppgift från föreningen. Uppgifterna räcker inte för att räkna ut vinsten, så deklarera själv. Det gör du året efter att kontraktet skrevs under, även om tillträdet sker året därpå.

Checklista: sälja bostad utan mäklare

Stegen i ordning. Ta dem ett i taget.

Innan annons: slutpriser i området genomgångna och pris bestämt. Handlingar framtagna: fastighetsregisterutdrag eller lägenhetsförteckning, energideklaration, driftkostnader, ritningar, årsredovisning och stadgar för bostadsrätt. Besiktning gjord på hus. Bostaden städad, rensad och fotograferad. Lösenbesked beställt från banken.

Annons och visning: annons publicerad med pris, area, avgift eller driftkostnad och tillträde. Bokade visningar. Handlingar utskrivna. Alla kända fel berättade och antecknade.

Förhandling: alla bud skriftligt. Lånelöfte kontrollerat. Överenskommelse om pris, tillträde och villkor bekräftad i mejl.

Kontrakt: skrivet eller granskat av jurist. Formkraven uppfyllda: skriftligt, pris, överlåtelseförklaring, båda underskrifter. Bostadsrätt: villkor om medlemskap, ansökan till styrelsen skickad. Handpenning betald och reglerad.

Tillträde: tid bokad på köparens bank. Flyttstädning klar. Mätare avlästa och antecknade. Köpebrev och likvidavräkning underskrivna. Nycklar lämnade. Försäkring uppsagd från tillträdesdagen.

Efteråt: alla kvitton sparade. Försäljningen deklarerad året efter kontraktet, uppskov begärt om det är aktuellt.

Rättslig grund

Formkraven vid köp av fast egendom står i jordabalken 4 kap. 1 §, villkorade köp i 4 kap. 4 § och säljarens ansvar för fel i 4 kap. 19 §, med tioårsgränsen i 4 kap. 19 b §. Lagfart regleras i 20 kap. jordabalken. För bostadsrätt gäller bostadsrättslagen (1991:614): formkraven för överlåtelse i 6 kap. 4 §, ogiltighet vid nekat medlemskap i 6 kap. 5 § och reglerna om medlemskap i 2 kap. Fel i bostadsrätt bedöms enligt köplagen (1990:931). Mäklarens skyldigheter, som inte gäller dig som säljer själv, står i fastighetsmäklarlagen (2021:516). Skattereglerna finns i inkomstskattelagen 45 och 46 kap. och beskrivs av Skatteverket.