Sälja bostad utan mäklare: steg för steg

Att sälja utan mäklare betyder att du gör mäklarens arbete själv och köper de delar du inte kan eller vill göra. Affären i sig är densamma: samma kontrakt, samma skatt, samma ansvar för fel efteråt.

Här är hela försäljningen i den ordning den händer, från värdering till deklaration. Varje steg börjar med det korta svaret. Om du fortfarande väger mellan alternativen finns jämförelsen i mäklare eller sälja själv. Köparens sida av samma affär står i köpa hus utan mäklare.

Får man sälja sin bostad utan mäklare?

Ja. Ingen lag kräver att en bostadsaffär går genom en mäklare. Fastighetsmäklarlagen (2021:516) styr hur en mäklare ska bete sig när det finns en, inte att det måste finnas en. Ett hus säljs giltigt med ett köpekontrakt som uppfyller formkraven i jordabalken. En bostadsrätt säljs med ett överlåtelseavtal enligt bostadsrättslagen plus att föreningen antar köparen som medlem.

Det mäklaren annars gör är att värdera, marknadsföra, hålla visning, sköta budgivning, skriva kontrakt, samla handlingar och boka tillträdet. Inget av det är förbehållet mäklare. Det som är mäklarens verkliga försprång är vana: hen har gjort det hundra gånger och vet var det brukar gå fel.

Två skillnader är värda att veta om innan du bestämmer dig. En mäklare har en lagstadgad skyldighet att vara opartisk mellan dig och köparen, vilket ger köparen en trygghet du inte kan erbjuda. Och en mäklare har ansvarsförsäkring. Säljer du själv och skriver ett kontrakt med fel i, är det ditt problem. Därför är en jurist för kontraktet den del av mäklartjänsten som är svårast att skippa.

Steg 1: Hur sätter du rätt pris?

Du sätter priset utifrån slutpriser för liknande bostäder i närområdet, inte utifrån vad du behöver få ut. Slutpriser är offentliga för de flesta affärer och är det verkliga marknadsvärdet. Utgångspriset i en annons är bara ett förslag.

Börja med att bevaka slutpriser i ditt område några veckor. Titta på bostäder med samma storlek, skick och läge, och notera skillnaden mellan utgångspris och slutpris. Hur en värdering går till, och varför två värderare kan landa olika, står i så värderas en bostad. Skillnaden mellan värdering och det som faktiskt betalas förklaras i värdering vs slutpris.

Vill du ha en skriftlig värdering kan du beställa en av en mäklare eller värderare. Det kostar normalt mellan 1 500 och 4 000 kronor, och många mäklare gör en muntlig värdering gratis i hopp om uppdraget. Behöver köparen ta lån gör banken en egen värdering, så din siffra behöver framför allt vara rimlig, inte exakt.

Ett vanligt fel är att sätta priset högt för att ha förhandlingsutrymme. En privat annons utan budgivning tappar spekulanter i stället för att locka dem. Sätt ett pris som du kan motivera med slutpriser, och var beredd att förklara hur du kom fram till det.

Steg 2: Vilka handlingar behöver du ta fram?

Du behöver samma handlingar som en mäklare skulle ha samlat: ägarbevis, ritningar, energideklaration, driftkostnader och för bostadsrätt föreningens årsredovisning och stadgar. Ta fram dem innan annonsen, för seriösa spekulanter frågar efter dem direkt.

För ett hus: utdrag ur fastighetsregistret som visar lagfart, inteckningar och servitut. Energideklarationen är ett lagkrav vid försäljning av småhus och ska finnas senast vid visningen. Bygglov för tillbyggnader, sammanställning av driftkostnader för senaste året, senaste taxeringsvärde och gärna en planritning.

För en bostadsrätt: föreningens senaste årsredovisning, stadgar, uppgift om månadsavgift och vad som ingår, samt ett utdrag ur lägenhetsförteckningen som visar att du är registrerad innehavare och om bostadsrätten är pantsatt. Styrelsen eller förvaltaren lämnar ut det.

En egen överlåtelsebesiktning på ett hus är frivillig men lönar sig nästan alltid. Den kostar 5 000 till 15 000 kronor, ger köparen ett tryggt underlag och minskar risken för tvist om dolda fel i tio år framåt. Fel som står i protokollet är per definition inte dolda.

Steg 3: Hur annonserar och visar du bostaden?

Annonsera med bra bilder, en saklig text och ett tydligt pris, på så många ställen som är gratis eller billiga. Bilderna avgör om någon klickar, texten avgör om de kommer på visning.

Professionell fotografering kostar 2 000 till 5 000 kronor och är den enskilt bästa investeringen i en privat försäljning. Vad som ska stå i texten, och vad du inte får skriva, står i så skriver du bostadsannonsen. En privatannons på Hemnet kostar i regel 1 000 till 2 000 kronor. På SökHem är annonsen gratis för säljare, och bostaden matchas mot köpare som beskrivit att de letar exakt det du säljer.

Visningen sköter du själv. Håll en bokad visning i stället för öppen, så vet du vilka som kommer och kan ta emot en i taget. Ha handlingarna utskrivna. Svara ärligt på frågor om skick och fel, för det du säger nu skyddar dig senare: ett fel köparen fått veta om kan aldrig bli ett dolt fel.

Tänk på säkerheten. Be spekulanter legitimera sig när de bokar, lås undan värdesaker och mediciner, och var två hemma om det går. Det låter överdrivet men är standard hos mäklare av en anledning. Skriv upp vilka som kommit, så vet du vem du ska följa upp med dagen efter.

Vad du gör i bostaden innan bilder och visning påverkar priset mer än många tror. Hur mycket det kostar och vad det brukar ge står i homestyling: kostnad och värde. Förberedelserna i stort finns i så förbereder du dig inför försäljningen.

Steg 4: Hur sköter du budgivning och förhandling?

Utan mäklare är budgivningen en förhandling som du håller i själv, och ingen är bunden av något förrän kontraktet är påskrivet. Det gäller åt båda håll: du kan säga nej till högsta budet, och köparen kan dra sig ur dagen före kontraktet.

Bestäm i förväg hur du hanterar flera intresserade. Enklast är att be alla lämna bud skriftligt, via mejl eller sms, med belopp, eventuella villkor och önskad tillträdesdag. Berätta för alla vad högsta budet är och ge dem chans att höja. Så fungerar en budgivning med mäklare också, och du kan följa samma princip. Ett alternativ när intresset är stort är sluten budgivning.

Bud är inte bara belopp. En köpare med lånelöfte klart och flexibelt tillträde är värd mer än ett högre bud från någon som först måste sälja sin egen bostad. Fråga alla spekulanter om lånelöfte innan du tar deras bud på allvar.

När ni är överens: skriv ner pris, tillträdesdag, vad som ingår och eventuella villkor i ett mejl som båda bekräftar. Det är inte bindande, men det blir underlaget till kontraktet och förhindrar missförstånd.

Steg 5: Vad måste kontraktet innehålla?

För ett hus kräver jordabalken 4 kap. 1 § att kontraktet är skriftligt, anger köpeskillingen, innehåller en förklaring att du överlåter fastigheten och skrivs under av både dig och köparen. För en bostadsrätt kräver bostadsrättslagen 6 kap. 4 § skriftligt avtal med båda parters underskrift, uppgift om vilken lägenhet det gäller och priset.

Utöver formkraven ska kontraktet reglera handpenning, tillträdesdag, betalning, vad som ingår, vem som bär kostnader fram till tillträdet och vad som händer om köpet inte fullföljs. Ska köpet vara beroende av något, till exempel att köparen får lån, måste det stå i kontraktet. För bostadsrätt ska köpet alltid villkoras av att köparen antas som medlem, annars blir överlåtelsen ogiltig enligt 6 kap. 5 §.

Anlita en jurist för kontraktet. Det kostar 3 000 till 8 000 kronor och är den enda del av mäklararvodet du inte bör försöka spara in. Vad du behöver ha koll på i detalj, inklusive upplysningsplikten, står i juridik vid privat bostadsförsäljning. Vill du begränsa ditt ansvar för fel finns friskrivningsklausulen, som brukar sänka priset.

Handpenningen, normalt tio procent, betalas när kontraktet skrivs. Utan mäklare finns inget klientmedelskonto, så bestäm i kontraktet om den betalas direkt till dig eller sätts hos en jurist eller bank. Skriv också vad som händer med den om köparen hoppar av.

Steg 6: Hur går tillträdet till via banken?

Tillträdet sker på köparens bank, som betalar ut köparens lån, löser dina lån och för över mellanskillnaden till dig. Ni skriver under köpebrevet, du lämnar nycklarna, och banken gör en likvidavräkning som visar varje belopp. Det här är rutin för bankerna även utan mäklare.

Kontakta din egen bank några veckor före tillträdet och be om ett lösenbesked, alltså exakt vad som krävs för att lösa dina lån på tillträdesdagen. Köparens bank behöver det för att kunna föra över rätt belopp. Har du pantbrev i huset följer de med fastigheten och löses ut när lånet är betalt.

Köpebrevet är kvittot på att hela köpeskillingen är betald. För ett hus är det köpebrevet köparen använder för att söka lagfart hos Lantmäteriet, vilket måste ske inom tre månader. Kostnaden för lagfart och nya pantbrev betalar köparen, inte du. För en bostadsrätt ska föreningen få veta att överlåtelsen är genomförd och uppdatera lägenhetsförteckningen.

Bostaden ska vara flyttstädad och tömd på tillträdesdagen. Läs av el- och vattenmätare tillsammans, och skriv in avläsningarna i likvidavräkningen eller ett separat protokoll. Det tar tre minuter och stoppar det vanligaste bråket efter en privat affär.

Vad kostar det att sälja själv jämfört med mäklare?

Mäklararvodet ligger vanligtvis på 1,5 till 3,5 procent av priset. Säljer du själv ersätter du det med enskilda tjänster som tillsammans sällan kostar mer än 20 000 kronor. Skillnaden växer med priset, eftersom arvodet är en procentsats och dina kostnader är fasta.

Ta en bostad för 3 000 000 kronor. Mäklararvodet blir 45 000 till 105 000 kronor. Din egen kalkyl: skriftlig värdering 1 500 till 4 000 kronor, fotograf 2 000 till 5 000, annons 0 till 2 000, jurist för kontrakt och likvidavräkning 3 000 till 8 000, tillträde via banken oftast utan avgift. Summan hamnar runt 7 000 till 19 000 kronor. Lägger du till en överlåtelsebesiktning på ett hus tillkommer 5 000 till 15 000, men den brukar en mäklare också råda dig att betala själv.

Det mäklaren kan hävda är att hen får ut ett högre pris. Ibland stämmer det, framför allt när många spekulanter konkurrerar. På en bostad för 3 miljoner måste det högre priset vara mer än 2 till 3 procent för att täcka arvodet. Ofta är den skillnaden mindre än variationen mellan två visningshelger. Hela kostnadsbilden, med och utan mäklare, finns i vad det kostar att sälja en bostad.

Vad händer med skatten?

Vinsten beskattas med 22 procent oavsett om du sålt med eller utan mäklare, och du deklarerar försäljningen året efter tillträdet. Alla utgifter för själva försäljningen får dras av, så spara kvitton på värdering, foto, annons, homestyling och jurist.

Vinsten är försäljningspriset minus inköpspris, förbättringsutgifter och försäljningsutgifter. Hur beräkningen går till, med exempel, står i vinstskatt vid bostadsförsäljning. Köper du en ny bostad kan du begära uppskov med skatten upp till det tak Skatteverket anger. Själva deklarationen, blankett för blankett, finns i deklarera bostadsförsäljning.

En sak som är lätt att missa utan mäklare: mäklaren skickar normalt en kontrolluppgift till Skatteverket. Säljer du själv finns ingen sådan, men Skatteverket får ändå uppgift om ägarbytet via Lantmäteriet eller föreningen. Deklarera alltså som vanligt, och gör det året efter tillträdet, inte året efter kontraktet.

Checklista: sälja bostad utan mäklare

Stegen i ordning. Ta dem ett i taget.

Innan annons: slutpriser i området genomgångna och pris bestämt. Handlingar framtagna: fastighetsregisterutdrag eller lägenhetsförteckning, energideklaration, driftkostnader, ritningar, årsredovisning och stadgar för bostadsrätt. Besiktning gjord på hus. Bostaden städad, rensad och fotograferad. Lösenbesked beställt från banken.

Annons och visning: annons publicerad med pris, area, avgift eller driftkostnad och tillträde. Bokade visningar. Handlingar utskrivna. Alla kända fel berättade och antecknade.

Förhandling: alla bud skriftligt. Lånelöfte kontrollerat. Överenskommelse om pris, tillträde och villkor bekräftad i mejl.

Kontrakt: skrivet eller granskat av jurist. Formkraven uppfyllda: skriftligt, pris, överlåtelseförklaring, båda underskrifter. Bostadsrätt: villkor om medlemskap, ansökan till styrelsen skickad. Handpenning betald och reglerad.

Tillträde: tid bokad på köparens bank. Flyttstädning klar. Mätare avlästa och antecknade. Köpebrev och likvidavräkning underskrivna. Nycklar lämnade. Försäkring uppsagd från tillträdesdagen.

Efteråt: alla kvitton sparade. Försäljningen deklarerad året efter tillträdet, uppskov begärt om det är aktuellt.

Rättslig grund

Formkraven vid köp av fast egendom står i jordabalken 4 kap. 1 §, villkorade köp i 4 kap. 4 § och säljarens ansvar för fel i 4 kap. 19 §, med tioårsgränsen i 4 kap. 19 b §. Lagfart regleras i 20 kap. jordabalken. För bostadsrätt gäller bostadsrättslagen (1991:614): formkraven för överlåtelse i 6 kap. 4 §, ogiltighet vid nekat medlemskap i 6 kap. 5 § och reglerna om medlemskap i 2 kap. Fel i bostadsrätt bedöms enligt köplagen (1990:931). Mäklarens skyldigheter, som inte gäller dig som säljer själv, står i fastighetsmäklarlagen (2021:516). Skattereglerna finns i inkomstskattelagen 45 och 46 kap. och beskrivs av Skatteverket.