Sälja bostad: så förbereder du dig för bästa pris

Det mesta som avgör slutpriset händer innan annonsen ens går ut. Hur du sätter priset, hur bostaden ser ut på bild och hur du väljer att sälja spelar större roll än många tror.

Här går vi igenom stegen i tur och ordning, så att du vet vad du ska tänka på och i vilken ordning.

Börja med en värdering du litar på

Innan du sätter ett pris behöver du veta vad din bostad faktiskt är värd. Den bästa ledtråden är slutpriser. Titta på vad liknande bostäder i ditt område har sålts för de senaste sex månaderna, inte vad de annonserades för.

En mäklare gör gärna en kostnadsfri värdering, men kom ihåg att den ibland sätts lite högt för att vinna uppdraget. Ta in fler än en och jämför. Då ser du snabbt om någon sticker ut.

Sätt rätt utgångspris

Ett för högt utgångspris skrämmer bort spekulanter. Annonsen ligger kvar, blir "gammal" på Hemnet, och slutpriset hamnar ofta lägre än om du börjat rimligt från start.

Ett lockpris som är medvetet lågt kan ge många på visningen, men det kan också skada förtroendet om alla räknar ut att priset aldrig var på riktigt. Lägg dig nära det du och mäklaren tror är ett realistiskt slutpris. Marknaden vet ofta vad bostaden är värd.

Styling inför försäljning är inget lull-lull

Bra bilder och en ljus, avskalad bostad ger fler på visningen. Och fler på visningen ger fler budgivare. Det är så enkelt.

Du behöver sällan hyra in möbler. Rensa bort prylar, städa ordentligt och plocka undan det personliga, som familjefoton och kylskåpsmagneter. En spekulant ska kunna se sig själv bo där, inte titta på ditt liv. Anlita en fotograf som kan bostäder, även om du säljer själv. Mobilbilder i dålig belysning kostar dig besökare.

Mäklare eller sälja själv?

Mäklararvodet varierar mer än folk tror, ofta mellan ungefär 1 och 4 procent av köpeskillingen beroende på bostadstyp och ort. I dyra storstadsaffärer landar det ibland på fast pris i stället. Be alltid om en tydlig offert och fråga vad som ingår, till exempel foto, annons och budgivning.

Säljer du själv slipper du arvodet, men då sköter du visningar, budgivning och kontrakt på egen hand. Många tar in en jurist bara för pappersarbetet, vilket kostar en bråkdel av ett mäklararvode. Det funkar bäst om du har gott om tid och en bostad som mer eller mindre säljer sig själv.

En sak att veta: mäklararvodet är avdragsgillt i deklarationen. Du drar av det från vinsten innan skatten räknas, så en del av kostnaden kommer tillbaka.

Du ansvarar för dolda fel – länge

Det här missar många. Som säljare av ett hus ansvarar du för dolda fel i 10 år efter försäljningen. Ett dolt fel är något som fanns vid köpet men som en besiktningsman inte kunde upptäcka vid en vanlig okulär besiktning. Säljer du en bostadsrätt är ansvaret kortare, normalt upp till två år från tillträdet.

Du har också upplysningsplikt. Vet du om något, som en fuktskada eller ett krångligt avlopp, ska du berätta det. Att anlita mäklare tar inte bort det ansvaret, det är fortfarande ditt.

Två saker skyddar dig. En överlåtelsebesiktning innan försäljning visar köparen bostadens skick svart på vitt, och en dolda fel-försäkring kan täcka krav som dyker upp efteråt. Fråga din mäklare eller ett försäkringsbolag om vad som passar din bostad.

Räkna med vinstskatten

Säljer du en privatbostad med vinst betalar du 22 procent i vinstskatt på vinsten. Säljer du för 3 miljoner och köpte för 2 miljoner är vinsten grovt räknat 1 miljon, alltså cirka 220 000 kronor i skatt innan avdrag.

Spara alla kvitton på renoveringar och förbättringar. Nytt kök, tillbyggnad eller ett nytt badrum får du i regel dra av, och det sänker den vinst du skattar på. Mäklararvode och vissa andra försäljningskostnader drar du också av.

Köper du en ny bostad kan du ansöka om uppskov och skjuta upp skatten. Uppskovet är räntefritt sedan 2021. Deklarationen gör du året efter att du sålt.

Sälja smart: nå köparen innan annonsen

På SökHem registrerar köpare ett köpuppdrag med exakt vad de söker, område, storlek och pris. Lägger du upp din bostad ser du direkt vilka köpare som matchar, redan innan du bestämt dig för hur du vill sälja.

Det ger dig ett lugnt sätt att känna av intresset. Du kan nå rätt köpare off-market och se om någon redan väntar på precis det du säljer, utan att först lägga ut allt offentligt.