Så skriver du bostadsannonsen

En spekulant ger din annons ungefär två sekunder innan hen bestämmer sig för att öppna den eller scrolla vidare. Under de sekunderna hinner hen se en bild, en rubrik och ett pris. Resten av texten läser bara den som redan är intresserad.

Det är värt att veta innan du börjar skriva, för det säger var arbetet ska läggas. De flesta lägger mest tid på beskrivningen och minst på första bilden. Det borde vara tvärtom.

Bilden som avgör om någon klickar

Första bilden är annonsen, i praktiken. Välj det rum som är mest representativt för bostaden, oftast vardagsrummet eller köket, och fotografera från rummets längsta håll så att djupet syns.

Fotografera i dagsljus, mitt på dagen, med gardinerna helt öppna. Undvik att stå med fönstret framför dig, då blir rummet mörkt och fönstret vitt. Släck taklamporna, blandat ljus ger gula och blå fläckar i samma bild.

Plocka bort det som är ditt snarare än bostadens: kylskåpsmagneter, laddsladdar, tvålflaskor, tofflor i hallen. En spekulant ska kunna föreställa sig själv i rummet, och det går sämre när någon annans vardag ligger framme.

Ta med planlösningen som en av de första bilderna. Många sorterar bort bostäder på planlösningen ensam, och saknas den blir svaret ofta nej i stället för kanske. Har du ingen ritning finns den ibland hos föreningen eller i fastighetsregistret.

Rubriken ska säga det som är annorlunda

”Charmig tvåa med balkong” beskriver några tusen bostäder. Rubriken har ett jobb, och det är att säga vad som skiljer just din från grannens.

Tänk på vad du själv skulle nämna först om en vän frågade varför du trivts. Kvällssol till klockan nio. Tio minuter till pendeltåget. Nyrenoverat badrum från i fjol. Hörnläge utan insyn. Det konkreta slår det säljande varje gång.

Undvik superlativ som inte går att kontrollera. ”Unikt läge” väcker ingenting. ”Sista huset innan skogen” väcker en bild.

Uppgifterna folk letar efter

Det som saknas i en annons tolkas nästan alltid till din nackdel. Står inte avgiften utgår läsaren från att den är hög. Står inte våningsplanet gissar hen bottenvåning.

Ta med månadsavgift, driftkostnad, boarea, våningsplan, hiss, byggår och vad som ingår i avgiften. Säljer du en bostadsrätt är föreningens ekonomi en fråga du får ändå, så förekom den: nämn belåning per kvadratmeter och om en avgiftshöjning är beslutad. Hur du läser det står i guiden om föreningens årsredovisning.

Har bostaden en känd nackdel, skriv den. Trafikbuller mot gatan, kort kötid till förskola, kommande stambyte. Den som får veta det i annonsen kommer på visning ändå. Den som får veta det på visningen känner sig lurad, och den som får veta det efter kontraktet ringer en jurist.

Priset styr vilka som hör av sig

Utgångspriset är ett filter. Sätts det för högt kommer få spekulanter och budgivningen uteblir. Sätts det märkbart lågt kommer många, men flera av dem har inte lånelöfte för slutpriset och faller bort i budgivningen.

Utgå från vad liknande bostäder faktiskt sålts för de senaste månaderna, inte från vad grannen begärde. Skillnaden mellan de två talen är ofta stor, och den förklaras i värdering jämfört med slutpris. Vill du förstå hur ett värde räknas fram finns så värderas en bostad.

Innan du publicerar

Läs annonsen på mobilen. Där ser de flesta den, och där syns det direkt om rubriken kapas eller om första bilden är för mörk.

Be någon som inte sett bostaden läsa igenom och berätta vad hen tror att den saknar. Det du glömt är alltid osynligt för dig själv och uppenbart för dem.

Byt sedan första bilden efter en vecka om det är tyst. Det är den enskilt billigaste ändringen du kan göra, och den du märker snabbast.