Köpa hus utan mäklare: så gör du affären själv

Ett husköp utan mäklare är samma affär som ett med. Kontraktet, lagfarten, pantbreven och lånet följer samma regler. Skillnaden är att ingen står emellan er och samlar ihop papperen. Det jobbet får du och säljaren dela på.

Den här guiden går igenom köpet i den ordning det händer: hitta huset, undersöka det, komma överens om pris, skriva kontrakt, betala och söka lagfart. Varje del har en direkt fråga och ett direkt svar först, sedan detaljerna. Säljer du själv finns spegelbilden i sälja bostad utan mäklare: steg för steg.

Går det att köpa hus utan mäklare?

Ja, och det är vanligare än många tror. Mäklaren är en tjänst som säljaren köper. Lagen kräver ingen mäklare, bara att köpet uppfyller formkraven i jordabalken. Fastighetsmäklarlagen (2021:516) reglerar hur en mäklare ska arbeta när det finns en, inte att det måste finnas en.

Det som brukar oroa är att ingen neutral person håller i affären. Det är en rimlig oro, för mäklaren gör faktiskt saker som syns först när de saknas: samlar handlingar, håller i budgivningen, skriver kontrakt, bokar tillträdet med banken. Allt det går att göra själv eller köpa styckvis. En jurist för kontraktet och en besiktningsman för huset täcker de två största riskerna.

Det som inte förändras är dina rättigheter och skyldigheter. Undersökningsplikten är lika sträng. Säljarens ansvar för dolda fel är lika långt. Vinstskatten för säljaren är densamma. Du köper alltså inte en sämre affär, bara en där du får hålla i fler trådar själv.

En sak försvinner dock: mäklarens ansvar. En mäklare som lämnar felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen kan bli skadeståndsskyldig, och det finns en tillsynsmyndighet att anmäla till. När du köper direkt av säljaren är det säljarens uppgifter som gäller, och säljarens ansvar du får luta dig mot. Därför bör allt av vikt som säljaren berättar stå i kontraktet eller en bilaga, inte bara i ett sms. Det som står skrivet kan du åberopa. Det som sades på tomten en lördag kan du inte.

Hur hittar du hus som säljs privat?

Privata husförsäljningar hittar du på privatannonser, via bekanta och genom att själv tala om vad du söker. Många privata affärer sker innan huset någonsin blir en annons. Säljaren nämner det för grannen, grannen känner någon som letar. Du kan sätta dig i den kedjan med flit.

Konkret: berätta för folk i det område du vill bo i, lägg upp en efterlysning där lokala grupper finns, och titta på annonser som är märkta som privat försäljning. På SökHem lägger säljare upp bostaden gratis, med eller utan mäklare, och en bostadsbevakning hör av sig när ett hus som matchar dina krav dyker upp. Hur den delen av marknaden fungerar står i hitta bostaden innan den läggs ut.

Var beredd på att en privat säljare ofta har mindre underlag klart än en mäklare. Det är inte ett varningstecken i sig. Det betyder bara att du får be om handlingarna själv, och att du bör göra det tidigt.

Två saker skiljer en seriös privat säljare från en du bör vara försiktig med. Den seriösa kan visa lagfart eller ett färskt registerutdrag, vet vad huset kostar i drift och har ett svar på varför hen säljer utan mäklare. Den du bör vara försiktig med vill ha handpenning innan något är skrivet, undviker frågor om skick eller vill inte att du besiktigar. Inget av det är olagligt, men det är skäl att gå långsammare, inte fortare.

Vad ska du kontrollera innan du lägger bud?

Kontrollera vem som äger fastigheten, vad som belastar den och i vilket skick huset är. De tre sakerna är det en mäklare annars skulle ha gjort åt dig, och de avgör om priset är rimligt.

Ägare och belastningar hittar du i fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Där ser du lagfaren ägare, inteckningar, servitut och om fastigheten ingår i en samfällighet. Är säljaren inte ensam ägare måste alla ägare skriva under. Är säljaren gift kan makens samtycke krävas även om bara den ena står på lagfarten.

Skicket bedömer du med en besiktning. Undersökningsplikten enligt jordabalken 4 kap. 19 § betyder att fel du kunde ha upptäckt vid en noggrann undersökning är ditt problem efter köpet. Utan mäklare finns ofta ingen säljarbesiktning, så beställ en egen. Varför den är värd pengarna står i husbesiktning: varför du inte ska skippa den.

Be dessutom om energideklaration, som säljaren måste kunna visa upp, bygglov för tillbyggnader och attefallshus, senaste taxeringsvärde och en sammanställning av driftkostnaderna för de senaste tolv månaderna. Det sista behöver du både för din egen kalkyl och för att banken frågar.

Hur fungerar budgivningen utan mäklare?

Utan mäklare finns ingen formell budgivning, bara en förhandling mellan dig och säljaren. Det gör affären enklare och samtidigt lite mer osäker, eftersom ingen för budlista och säljaren inte är bunden av något förrän kontraktet är påskrivet.

Bestäm din översta gräns innan du börjar, och låt den komma från månadskostnaden, inte från vad säljaren begär. Använd värderingen, slutpriser i området och besiktningen som argument. En privat säljare har sällan en mäklares känsla för prisläget, och kan ha satt priset både för högt och för lågt.

Sätt villkoren skriftligt även om det bara är ett mejl: pris, tillträdesdag, vad som ingår och om köpet är beroende av lån eller besiktning. Det du kommer överens om här blir underlaget till kontraktet. Reglerna för hur en budgivning fungerar med mäklare kan du använda som riktmärke även när ni är två.

Kom ihåg att ingenting är bindande förrän kontraktet är underskrivet av båda. Det gäller åt båda håll. Säljaren kan ta ett annat bud, och du kan dra dig ur, ända fram till underskriften.

Vad kostar det att köpa hus utan mäklare?

Dina kostnader som köpare är i stort sett samma med och utan mäklare, eftersom mäklararvodet betalas av säljaren. Det som tillkommer när ingen mäklare finns är det du köper själv: besiktning och juridisk hjälp med kontraktet.

Ta ett hus för 4 000 000 kronor. Säljarens mäklararvode hade landat på mellan 1,5 och 3,5 procent, alltså 60 000 till 140 000 kronor. Det är pengar säljaren sparar och som ibland går att förhandla in i priset, men räkna inte med det förrän det står i kontraktet.

Dina egna poster ser ut så här. Lagfart: stämpelskatt 1,5 procent av köpeskillingen, 60 000 kronor, plus en expeditionsavgift hos Lantmäteriet. Pantbrev: 2 procent på de nya pantbrev du behöver ta ut, plus expeditionsavgift. Behöver du 1 000 000 kronor i nya pantbrev blir det 20 000 kronor. Finns det redan pantbrev i huset tar du över dem utan ny stämpelskatt. Överlåtelsebesiktning: vanligtvis 8 000 till 15 000 kronor för en villa. Jurist för köpekontrakt och köpebrev: 3 000 till 8 000 kronor. Bankens hantering av tillträdet: ingår oftast i bolånet.

Sammanlagt hamnar dina egna kostnader alltså på ungefär 95 000 till 105 000 kronor för det här exemplet, och nästan allt är lagfart och pantbrev, som du betalar oavsett. Delarna förklaras i lagfart och pantbrev förklarat. Hur säljarens kalkyl ser ut står i vad det kostar att sälja en bostad.

Vad måste köpekontraktet innehålla?

Enligt jordabalken 4 kap. 1 § måste köpekontraktet vara skriftligt, innehålla köpeskillingen, en förklaring att säljaren överlåter fastigheten till dig och skrivas under av både säljare och köpare. Saknas något av det är köpet ogiltigt. Muntliga husköp finns inte.

Utöver formkraven bör kontraktet reglera tillträdesdag, handpenning, hur resten av köpeskillingen betalas, vad som ingår i köpet, fördelning av kostnader fram till tillträdet och vad som händer om någon inte kan fullfölja. Villkor som gör köpet beroende av något, till exempel att du får lån eller att besiktningen blir godkänd, måste stå i kontraktet för att gälla, och får enligt 4 kap. 4 § inte sträcka sig längre än två år.

Här är det klokt att ta in en jurist även om resten av affären sköts privat. Kostnaden är liten mot vad ett otydligt villkor kan kosta i efterhand. Vad säljaren behöver tänka på i samma dokument står i juridik vid privat bostadsförsäljning, och vill säljaren skriva in en friskrivningsklausul bör du förstå exakt vad den tar bort innan du skriver under.

Fastighetens beteckning ska vara exakt, som den står i fastighetsregistret. Skriv inte gatuadressen som enda identifiering. Säljarens uppgifter om huset, till exempel om dränering eller renoveringar, bör stå i kontraktet eller i en bilaga. Det som står där kan du åberopa senare, det som sades muntligt på visningen kan du sällan bevisa.

Hur betalar du, och vad gör banken?

Du betalar handpenningen vid kontraktet och resten på tillträdesdagen, och det är banken som sköter överföringen på tillträdet. Det fungerar likadant utan mäklare, med en skillnad: handpenningen har ingen mäklares klientmedelskonto att ligga på.

Handpenningen brukar vara tio procent av köpeskillingen. Utan mäklare betalas den ofta direkt till säljaren, och då är det viktigt att kontraktet reglerar vad som händer med den om köpet inte fullföljs. Vill ni ha den på ett neutralt konto kan en jurist eller bank i vissa fall hålla den som deposition. Har du inte hela summan tillgänglig finns handpenningslån.

Ditt lånelöfte gäller inte ett specifikt hus. När ni har ett kontrakt gör banken en värdering av fastigheten och beviljar lånet på den. Banken kontrollerar också att pantbreven räcker och tar ut nya om det behövs. Kontantinsatsen och amorteringskravet styr hur mycket du får låna, precis som i en mäklaraffär.

På tillträdesdagen träffas ni, oftast på ditt bankkontor. Banken betalar ut lånet, löser säljarens lån hos säljarens bank, och för över mellanskillnaden till säljaren. Ni skriver under köpebrevet, som är kvittot på att hela köpeskillingen är betald, och du får nycklarna. Boka tiden med banken minst ett par veckor i förväg, och säg uttryckligen att det är en privat affär utan mäklare så att de förbereder likvidavräkningen.

Ta med legitimation, köpekontraktet i original och uppgifter om säljarens bank och lånenummer. Bankerna vill ofta ha lösenbeskedet från säljarens bank några dagar i förväg, och det är säljaren som måste beställa det. Påminn om det. En försenad överföring på tillträdesdagen är sällan farlig, men den är stressig, och den beror nästan alltid på ett papper som saknades.

Vad händer efter tillträdet?

Efter tillträdet ska du söka lagfart, teckna försäkring och spara alla handlingar till deklarationen. Lagfarten är det som gör dig till registrerad ägare, och den är inte frivillig.

Ansökan om lagfart ska enligt jordabalken 20 kap. göras inom tre månader från köpet. Du skickar in köpebrevet eller köpekontraktet till Lantmäteriet, som registrerar dig som ägare och tar ut stämpelskatt och expeditionsavgift. Har banken tagit hand om lånet brukar banken också skicka in lagfartsansökan, men det är du som ansvarar för att det sker. Fråga.

Villaförsäkring ska gälla från tillträdesdagen, inte från flyttdagen. Om huset brinner mellan tillträde och inflyttning är det ditt hus som brinner. Säg upp den gamla försäkringen först när den nya är bekräftad.

Spara köpekontrakt, köpebrev, likvidavräkning, kvitton på lagfart och pantbrev och besiktningsprotokoll. Lagfarts- och pantbrevskostnaderna får du dra av när du en dag säljer huset, och besiktningsprotokollet är ditt viktigaste bevis om du senare hittar ett dolt fel. Vad du kan kräva, och hur länge, är samma regler som i alla husköp.

Checklista: köpa hus utan mäklare

Det här är stegen i ordning. Bocka av dem ett i taget.

Före budet: lånelöfte klart. Utdrag ur fastighetsregistret med ägare, inteckningar och servitut. Energideklaration, bygglov och driftkostnader från säljaren. Egen överlåtelsebesiktning genomförd och protokollet läst. Egen översta gräns bestämd utifrån månadskostnaden.

Överenskommelsen: pris, tillträdesdag, handpenning och vad som ingår nedskrivet. Villkor om lån eller besiktning formulerade. Alla ägare identifierade, makesamtycke om det behövs.

Kontraktet: skrivet eller granskat av jurist. Fastighetsbeteckning exakt. Formkraven i jordabalken 4 kap. 1 § uppfyllda: skriftligt, köpeskilling, överlåtelseförklaring, båda parters underskrift. Säljarens uppgifter om huset med som bilaga. Handpenningens hantering reglerad.

Mellan kontrakt och tillträde: lånet beviljat på det aktuella huset. Tillträde bokat med banken, som fått veta att affären är privat. Villaförsäkring tecknad från tillträdesdagen. Adressändring och el-, vatten- och sopabonnemang förberedda.

Efter tillträdet: köpebrev underskrivet, nycklar mottagna. Lagfart sökt inom tre månader. Alla handlingar sparade för deklarationen. Den gamla försäkringen uppsagd först när den nya gäller.

Rättslig grund

Formkraven för köp av fast egendom står i jordabalken 4 kap. 1 §. Villkor som gör köpet beroende av något regleras i 4 kap. 4 §. Köparens undersökningsplikt och säljarens ansvar för fel finns i 4 kap. 19 §, reklamation i 4 kap. 19 a § och den tioåriga tidsgränsen i 4 kap. 19 b §. Lagfart regleras i 20 kap. jordabalken, där 20 kap. 2 § anger tremånadersfristen. Stämpelskatten för lagfart och pantbrev följer lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, och aktuella belopp och expeditionsavgifter finns hos Lantmäteriet. Bolånets regler om kontantinsats och amortering kommer från Finansinspektionens föreskrifter.