Köpa första bostaden: steg för steg

Det svåra med första bostadsköpet är sällan något enskilt moment. Det är att allt presenteras samtidigt, av olika personer, med ord du inte har hört förut, medan du känner att du borde bestämma dig fort.

Här är samma sak i den ordning det faktiskt händer. Varje steg har en egen guide om du vill gräva, men listan går att läsa som den är. Hela kedjan från kontrakt till nycklar finns också i köpprocessen steg för steg.

Först: vad du får låna

Börja med lånelöftet. Det tar oftast några dagar, är gratis, och utan det vet du inte vilka bostäder du tittar på. Många lägger månader på visningar i ett prisläge de aldrig hade nått.

Två regler avgör hur mycket lån du får. Kontantinsatsen är den del du måste ha själv, minst 10 procent av priset sedan 1 april 2026. Amorteringskravet bestämmer hur mycket du måste betala av varje månad: 2 procent av lånet per år om du lånar mer än 70 procent av värdet, 1 procent mellan 50 och 70 procent. Det extra kravet för lån över 4,5 gånger inkomsten är slopat. Det andra är viktigare än det låter: det är amorteringen, inte räntan, som oftast styr vad du klarar per månad.

Banken räknar också på en kalkylränta som ligger flera procentenheter över den ränta du faktiskt får. Det är därför lånelöftet ofta blir lägre än du räknat ut själv. Kalkylräntan är ingen prognos, den är bankens säkerhetsmarginal, och det är klokt att ha en egen.

Lånelöftet är inte ett löfte om just den bostaden. Banken gör en ny bedömning när du har ett objekt, och för en bostadsrätt tittar de även på föreningen. Ett lånelöfte gäller normalt tre till sex månader och kan förnyas.

Vad bostaden kostar per månad

Priset i annonsen är en engångssumma. Det du lever med är månadskostnaden, och den består av ränta, amortering, avgift och driftkostnad.

Räkna på en högre ränta än dagens. Frågan om bunden eller rörlig ränta kommer att ställas av banken, och det finns inget svar som är rätt för alla. Glöm inte ränteavdraget, som ger 30 procent tillbaka på räntan upp till 100 000 kronor per år och gör den faktiska kostnaden lägre än den ser ut i kalkylen.

Ett räkneexempel. Du köper en bostadsrätt för 3 000 000 kronor med månadsavgift 3 800 kronor. Du väljer att lägga 15 procent i kontantinsats, 450 000 kronor, mer än de 10 procent som krävs, och lånar 2 550 000 kronor, alltså 85 procent av värdet. Amorteringen blir 2 procent per år, 51 000 kronor, eller 4 250 kronor i månaden. Med en antagen ränta på 3,5 procent blir räntan 89 250 kronor per år, 7 438 kronor i månaden, och efter ränteavdraget 5 206 kronor. Lägg till avgiften på 3 800 kronor och egen drift för el och hemförsäkring på ungefär 900 kronor.

Summan blir 16 388 kronor i månaden före ränteavdrag och 14 156 kronor efter. Av det är 4 250 kronor amortering, som är sparande i bostaden men ändå ska betalas varje månad. Stiger räntan till 5 procent ökar räntedelen med ungefär 3 200 kronor i månaden före avdrag. Det är den siffran, inte dagens ränta, som ska rymmas i din budget.

På visningen

Gå på fler visningar än du tror att du behöver, även på bostäder du vet att du inte vill ha. Du lär dig prisläget snabbare på fem visningar än på femtio annonser.

Ta med en lista och gå igenom samma saker varje gång: skick på kök och badrum, fönster, ljud från grannar och gata, förvaring, var solen står på eftermiddagen. Fråga om vad som renoverats, när, och av vem. Fota det du är tveksam till. Efter tre visningar flyter allt ihop, och anteckningarna är det enda som skiljer dem åt.

Fråga också om det finns bud redan, hur många som varit på visning och när säljaren vill ha tillträde. Svaren säger mer om vad bostaden kommer att kosta än utgångspriset gör. En bostad med många på visningen och tidigt tillträde är en bostad där budgivningen börjar samma kväll. Vill du undvika den situationen helt är det värt att titta på det som säljs utanför den öppna marknaden, där tempot ofta är lugnare.

Fråga vad slutpriserna varit i huset eller kvarteret. Mäklaren vet, och skillnaden mellan utgångspris och slutpris i just det området är den bästa ledtråden till vad den här bostaden kommer att kosta. Så värderas en bostad förklarar hur mäklaren kommit fram till utgångspriset.

Bostadsrätt: läs föreningens årsredovisning

Köper du bostadsrätt, be om föreningens årsredovisning och läs den. Det låter tråkigare än det är, och de fyra siffror som betyder något står i guiden om årsredovisningen.

Den viktigaste är skulden per kvadratmeter. En förening med hög belåning betalar mycket ränta, och när räntan stiger måste avgiften höjas. Höjningen slår igenom direkt på din månadskostnad, och du kan inte välja bort den. Titta också på om stambyte, tak eller fasad är gjorda eller ligger framför er. Ett kommande stambyte betyder ofta både högre avgift och månader av byggarbete.

Kontrollera vad avgiften innehåller. Ingår värme och vatten är 3 800 kronor en helt annan avgift än om du betalar det själv ovanpå. Och fråga om föreningen tar ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Det är små belopp, men de kommer på fakturan vid tillträdet.

Hus: betala för besiktningen

Köper du hus är besiktningen det enskilt viktigaste du betalar för. Du har undersökningsplikt enligt jordabalken, och det du kunde ha upptäckt får du sällan ersättning för i efterhand.

Finns en säljarbesiktning, läs den, men kom ihåg att säljaren beställde den. Beställ en egen om något är otydligt, eller be om en besiktningsklausul i kontraktet om budgivningen går för fort. Be också om energideklaration, driftkostnader för senaste året och uppgifter om servitut. Vad som gäller om något ändå dyker upp efteråt står i dolda fel efter köpet.

Budgivningen

Bestäm din översta gräns innan budgivningen börjar, och skriv ner den. Gränsen ska komma från vad du klarar per månad, inte från vad du hann tänka i stunden.

Så fungerar en budgivning går igenom reglerna, och budgivningsstrategier för köpare hur du kan lägga dina bud. Bud är inte bindande, varken för dig eller för säljaren, och säljaren behöver inte välja det högsta. Men det finns ingen ångerrätt: när kontraktet är påskrivet är köpet bindande.

Ett vanligt nybörjarfel är att höja i små steg för att inte betala för mycket. Det förlänger budgivningen och ger de andra tid att tänka. Ett annat är att höja i stora steg för att skrämma bort dem. Det fungerar ibland, men du betalar för det. Bestäm i förväg hur du höjer, och håll dig till det. Och lägg inget bud alls innan lånelöftet täcker beloppet, för ett bud du inte kan finansiera är ett bud du måste dra tillbaka inför alla.

Två saker gör ditt bud starkare utan att kosta mer: ett lånelöfte som redan är klart och ett flexibelt tillträde. Fråga mäklaren vad säljaren vill ha, och anpassa det du kan. Är du osäker på om priset dragit iväg finns en snabb kontroll i betalar du för mycket för bostaden.

Mellan kontrakt och tillträde

Det brukar gå en till tre månader. Under tiden ska handpenningen betalas, lånet skrivas klart och en flytt planeras. Hela kedjan står i köpprocessen steg för steg.

Handpenningen är normalt tio procent av priset och betalas inom några dagar efter kontraktet, till mäklarens klientmedelskonto. Har du inte tillgång till hela kontantinsatsen den dagen finns handpenningslån, och äger du redan något som ska säljas är överbryggningslån motsvarande lösning.

Banken vill nu ha kontraktet, objektsbeskrivningen och för bostadsrätt föreningens årsredovisning. Först då beviljas det faktiska lånet. Teckna hemförsäkring, eller villaförsäkring för hus, från tillträdesdagen. Gör adressändringen och flytta el- och bredbandsabonnemang veckan innan. Vad som brukar glömmas står i flyttchecklistan.

Kostnader utöver priset

Köper du hus tillkommer lagfart och pantbrev. Lagfarten kostar 1,5 procent av priset i stämpelskatt plus en expeditionsavgift till Lantmäteriet. Nya pantbrev kostar 2 procent av beloppet plus expeditionsavgift. Finns pantbrev sedan tidigare tar du över dem utan ny skatt. På ett hus för 4 miljoner med 1 miljon i nya pantbrev är det 80 000 kronor som ska finnas utöver kontantinsatsen. Detaljerna står i lagfart och pantbrev förklarat.

Köper du bostadsrätt finns ingen lagfart. Föreningen tar i stället ofta ut en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift, som tillsammans brukar landa på några hundra till drygt tusen kronor. Räkna också med flyttkostnad och de första inköpen. Det brukar bli mer än man tror.

Om du inte hittar något

Många förstagångsköpare letar i månader utan att lägga ett enda bud. Ofta beror det på att man bara ser det som ligger ute den dag man tittar.

Beskriv i stället vad du söker och låt bostäderna hitta dig. En bostadsbevakning fångar upp nya objekt löpande, och en del av allt som säljs går aldrig ut som annons alls. Hur den delen av marknaden fungerar står i hitta bostaden innan den läggs ut.

Och om du fastnar mellan bostadsrätt och hus, eller undrar vad en hyresrätt egentligen ger i jämförelse, finns skillnaderna samlade i bostadstyper: bostadsrätt, hyresrätt och äganderätt.