Avstyckning av fastighet: så styckar du av en tomt

Avstyckning betyder att en bit mark skiljs av från en fastighet och blir en ny, egen fastighet. Du ansöker hos Lantmäteriet, som gör en lantmäteriförrättning. Räkna med 50 000 till 100 000 kronor och ungefär ett halvår, ibland mer.

Oftast handlar det om att bygga eller sälja. Du har en stor tomt och vill sälja en byggtomt ur den, eller ge ditt barn mark att bygga ett hus på. Du kan också stycka av utan att något köp finns, till exempel för att kunna sälja senare.

Vad är avstyckning?

Avstyckning är ett av fyra sätt att ändra en fastighet. De fyra är lätta att blanda ihop, och du ansöker om rätt åtgärd från början.

Ska biten bara läggas till din egen tomt, till exempel en remsa du köper av grannen, heter det fastighetsreglering. Då bildas ingen ny fastighet. I de flesta kommuner gör Lantmäteriet förrättningen. En del kommuner, oftast större städer, har en egen lantmäterimyndighet, och där ansöker du hos kommunen.

Krav för att få stycka av en tomt

Lantmäteriet prövar om den nya fastigheten blir lämplig för sitt ändamål, enligt fastighetsbildningslagen. För en bostadstomt betyder det i praktiken väg fram, vatten och avlopp, och en storlek och form som passar ett hus.

Planen för marken styr mycket. Inom detaljplan måste avstyckningen följa planen: tomtstorlek, var det får byggas och vad marken får användas till. Utanför detaljplan frågar Lantmäteriet kommunen om ett hus kan byggas på platsen. Därför är det ofta klokt att först söka förhandsbesked hos kommunens byggnadsnämnd. Ett ja där betyder att kommunen i princip godtar ett bostadshus på platsen. Mer om det i guiden om bygglov.

Ligger marken inom strandskydd behöver du dispens från kommunen eller länsstyrelsen. Nekas dispensen stoppar det avstyckningen, och Lantmäteriet tar ändå betalt för tiden det har lagt ner.

Så ansöker du om avstyckning hos Lantmäteriet

Fastighetsägaren ansöker. Har någon redan köpt den del som ska styckas av får också köparen ansöka. Du ansöker i Lantmäteriets e-tjänst med BankID eller Freja+, eller på blankett med post. I e-tjänsten finns ett kartverktyg där du ritar in var den nya gränsen ska gå.

Sedan hamnar ansökan i kö. När en handläggare tar ärendet får du besked om det går att genomföra, ungefär vad det kostar och hur lång tid det tar. Förrättningen utreder planfrågor, rättigheter och gränser, mäter ut den nya tomten och slutar med ett beslut. Överklagar ingen inom fyra veckor vinner beslutet laga kraft, och den nya fastigheten förs in i Fastighetsregistret med en egen beteckning.

Lantmäteriet ger inget besked i förväg. Om tomten går att stycka av får du veta först när du har ansökt, och då har du redan börjat betala.

Vad kostar avstyckning?

Lantmäteriet tar betalt för tiden. Ett vanligt ärende kostar enligt myndigheten ofta 50 000 till 100 000 kronor, ibland betydligt mer. Priset har tre delar.

Förrättningen är momsfri, och fakturan kommer i delar varje månad. Grundbeloppet betalar du även om ansökan avslås eller om du drar tillbaka den. Oftast betalar den som ansöker hela kostnaden, men Lantmäteriet kan besluta att andra som har nytta av förrättningen ska betala en del.

Utöver förrättningen kommer lagfart för den nya ägaren och kostnaden för att dra väg, vatten och avlopp till tomten. Säljer du tomten, skriv in i köpekontraktet vem som betalar förrättningen.

Hur lång tid tar avstyckning?

Tiden är kötid plus tiden för själva utredningen. I oktober 2026 var kötiden hos Lantmäteriet cirka en månad. Utredningen tog i snitt cirka sex månader i ärenden där en privatperson ska bygga ett bostadshus. Lägg till fyra veckor för överklagandetiden.

Det tar längre tid om planfrågan är oklar, om många fastigheter berörs eller om någon överklagar. Kommunala lantmäterimyndigheter har egna köer, så fråga där om din kommun har en.

Sälja en tomt före avstyckningen

Du kan sälja en del av din fastighet innan den är avstyckad. Då gäller en regel i jordabalken som många missar: ansökan om avstyckning måste göras senast sex månader efter köpet, annars blir köpet ogiltigt. Detsamma gäller en gåva. Vägras avstyckningen går köpet också åter.

När den nya fastigheten är bildad behöver köparen lagfart på den.

Pantbrev och servitut vid avstyckning

Har den ursprungliga fastigheten, stamfastigheten, pantbrev följer inteckningarna med till den nya fastigheten om du inte gör något. Då gäller de i båda. I samma förrättning kan du ansöka om inteckningsfri avstyckning, så att den nya tomten blir fri från de gamla inteckningarna. Det vill du nästan alltid när tomten ska få en annan ägare. Prata med banken som har pantbreven innan du ansöker.

Lantmäteriet kan också bilda servitut i samma förrättning. Den nya tomten kan till exempel få rätt att köra på en väg över stamfastigheten eller dra ledningar över den. Ska flera tomter dela på en väg kan det i stället bli en gemensamhetsanläggning. Det är enklare att lösa det i samma förrättning än att ansöka igen senare.

Ska du stycka av, börja hos kommunen. Kolla detaljplanen, eller sök förhandsbesked om tomten ligger utanför plan. Ett nej där sparar dig en ansökan som kostar pengar även när den avslås.