Nya regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätt – det här gäller sedan 1 juli 2026

Att hyra en bostadsrätt i andra hand har länge känts osäkert – för både den som hyr ut och den som flyttar in. Den 1 juli 2026 ändrades reglerna, och de gäller nu.

Den här guiden går igenom vad ändringen betyder i praktiken. Vad ändrades faktiskt? Vilka skäl behöver du fortfarande för att få tillstånd? Och vad bör du som hyresgäst kolla innan du flyttar in? En sak är värd att säga direkt: ändringen är mindre dramatisk än rubrikerna antyder. Kravet på tillstånd och på skäl står kvar precis som förut.

Vad ändrades 1 juli 2026?

Tre saker. Den första handlar om hur tidigare uthyrningar vägs in. Har du hyrt ut lägenheten förut ska det numera bara beaktas om uthyrningen skett i betydande omfattning. Riktmärket är att något eller några år inte räknas som lång tid, medan runt fem års uthyrning normalt kan ses som betydande. Att du hyrt ut en gång tidigare är alltså inte i sig ett skäl att neka dig en förlängning, så länge ditt ursprungliga skäl finns kvar.

Den andra är ett förtydligande av var gränsen går mellan att ha någon inneboende och att hyra ut i andra hand. Bor du kvar i lägenheten i beaktansvärd utsträckning är det inneboende. Som riktmärke brukar 80–100 dagar om året, eller två till tre dagar i veckan, nämnas. Bor du där mindre än så räknas det som andrahandsuthyrning – och då krävs tillstånd.

Den tredje är störst men syns minst i debatten: en ny privatuthyrningslag ersatte lagen om uthyrning av egen bostad. Den ändrar bland annat hur hyran får sättas. Mer om den i nästa avsnitt.

Det som däremot inte ändrades är själva kraven för tillstånd. Du behöver fortfarande ett beaktansvärt skäl, föreningen prövar det som förut, och det finns ingen ny regel som säger att en ansökan blir godkänd automatiskt om styrelsen dröjer med svar. Rekommendationen är fortfarande att tillstånd ges ett år i taget, även om tillstånd för en hel studie- eller arbetsperiod förekommer.

Den nya privatuthyrningslagen

Den gamla lagen om uthyrning av egen bostad från 2012 är ersatt. Den viktigaste ändringen gäller hyran. Tidigare utgick reglerna från bostadens marknadsvärde. Nu kan hyresnämnden i stället ändra hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för andra privatuthyrningar. Jämförelsen görs alltså mot vad andra faktiskt tar betalt, inte mot en kalkyl på bostadens värde.

Två avgränsningar är värda att känna till. Lagen gäller bara när uthyraren är en fysisk person eller ett dödsbo, och den gäller inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter. Den tidigare begränsningen till den första upplåtelsen är borttagen, liksom kravet på att uthyrningen inte får ske i näringsverksamhet.

Viktigt om du redan hyr: de gamla reglerna fortsätter att gälla för avtal som ingicks före den 1 juli 2026. Vilket regelverk som styr din hyra avgörs alltså av när kontraktet skrevs, inte av vilket datum det är i dag.

Vilka skäl krävs fortfarande för tillstånd?

Det blev inte fritt fram. Du behöver fortfarande ett beaktansvärt skäl, och föreningen får säga nej om skälen inte räcker. Det som ändrades är hur en tidigare uthyrning vägs in – inte att kravet på skäl försvinner.

Skälen som godkänns är desamma som förut: tillfälligt arbete eller studier på annan ort, uthyrning till närstående, provsamboende, sjukdom eller vård av anhörig, och en svårsåld lägenhet. För arbete och studier brukar ett pendlingsavstånd på ungefär 8–10 mil användas som riktmärke. Ska du ansöka, skriv ditt skäl konkret och bifoga gärna papper som styrker det.

Att hyra ut enbart i vinstsyfte, utan att tänka flytta tillbaka, är fortfarande inte i sig ett skäl som ger tillstånd.

Det här bör du begära att få se som hyresgäst

Hittar du en andrahandslägenhet via SökHem eller på annat håll, nöj dig inte med att hyresvärden säger att allt är i sin ordning. Be alltid om att få se det skriftliga tillståndet från bostadsrättsföreningen innan du skriver på. Ett giltigt tillstånd är det viktigaste skyddet du har i en andrahandsaffär.

Tillståndet ska vara daterat och aktuellt – inte ett gammalt papper från en tidigare uthyrning. Kolla att det täcker hela tiden du tänker bo där. Kan uthyraren inte visa något tillstånd, eller löper det ut mitt under din hyrestid, ställ tydliga frågor innan du binder upp dig.

Hyr någon ut utan tillstånd kan de i värsta fall förlora sin bostadsrätt. Och då kan du som hyresgäst tvingas flytta, helt utan att du gjort något fel. Att kolla tillståndet är alltså inte onödig byråkrati. Det skyddar ditt eget boende.

Hyresgästens rättigheter vid andrahandsuthyrning

Du har rätt till skälig hyra och skydd mot att bli uppsagd hur som helst. Hur skäligheten bedöms beror numera på när ditt kontrakt skrevs. För avtal från och med den 1 juli 2026 jämförs hyran med vad som i allmänhet tas ut för andra privatuthyrningar, och hyresnämnden kan sätta ned den om den är väsentligt högre. För äldre avtal gäller de tidigare reglerna, som utgick från bostadens marknadsvärde.

Tycker du att hyran är för hög kan du få den prövad av hyresnämnden. Det gäller även efter regeländringen. Lagändringen påverkar hur tidigare uthyrningar vägs in och hur hyran bedöms – inte att du har rätt att få saken prövad.

Fler andrahandslägenheter – vad betyder det för dig som söker?

När tröskeln sänks brukar fler hyra ut. Den som redan hyrt ut en gång och tvekade inför att söka igen har nu ett svagare skäl att avstå, eftersom en tidigare uthyrning väger lättare i prövningen. Så det kan dyka upp fler andrahandslägenheter under andra halvan av 2026 – särskilt i storstäderna, där flest letar.

På SökHem kan du lägga upp en hyresprofil och skriva att du söker andrahandsboende i ett visst område, med dina önskemål. Matchar en lägenhet det du vill ha får du ett meddelande – utan att sitta och bevaka annonser själv. På en marknad som väntas röra på sig mer är det ett enkelt sätt att ligga steget före och bli matchad när tillfället kommer.