Dolda fel i bostadsrätt: vem ansvarar?

Du har flyttat in i lägenheten och upptäcker något som inte stämmer. Fukt under badrumsgolvet, en avloppsstam som luktar, ett kök där bänkskivan visar sig dölja en gammal vattenskada.

Första frågan är inte om det är ett dolt fel. Första frågan är vem som ansvarar för just den delen av lägenheten. I en bostadsrätt kan svaret vara säljaren, föreningen eller du själv. Den här guiden går igenom gränsdragningen, köplagens regler, vad som räknas som fel, hur du reklamerar och vad som skiljer mot ett hus.

Först: vem äger felet?

Föreningen ansvarar för huset, du ansvarar för lägenhetens inre, och säljaren ansvarar för fel i det inre som fanns vid köpet. Det är den gränsen som avgör vem du ska vända dig till.

När du köper en bostadsrätt köper du inte lägenheten som fysiskt objekt. Du köper en andel i föreningen och rätten att nyttja en viss lägenhet. Föreningen äger huset. Bostadsrättslagen 7 kap. 12 § säger att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, och stadgarna preciserar vad som ingår.

Huvudregeln är att föreningen ansvarar för stomme, tak, fasad, fönstrens yttersida, stammar och den gemensamma ventilationen. Du som bostadsrättshavare ansvarar för lägenhetens inre: ytskikt, icke-bärande väggar, köksinredning, vitvaror och i regel tätskiktet i våtrum.

Det här avgör vart du ska. En läckande stam är föreningens problem oavsett vem som sålde lägenheten till dig. Ett felaktigt tätskikt i badrummet, utfört av en tidigare innehavare, är däremot något du kan behöva reklamera mot säljaren. Läs stadgarna innan du bråkar med fel motpart. Många gränsdragningar, särskilt kring badrum, radiatorer och fönster, varierar mellan föreningar.

Ett vanligt mellanläge är skador som börjar i föreningens del och sprider sig till din. En stam som läcker in i ditt badrumsgolv är föreningens läcka, men skadan på ditt ytskikt kan ändå bli din att bekosta, beroende på stadgarna och på om någon varit vårdslös. Där gäller det att anmäla till föreningen direkt, dokumentera och läsa vad stadgarna säger om just vattenskador, innan du bestämmer vem du ska rikta krav mot.

Köplagen gäller, och den ger dig två år

Säljarens ansvar för fel i en bostadsrätt är två år från tillträdet, inte tio som för ett hus. Det beror på att en bostadsrätt är lös egendom, och då gäller köplagen i stället för jordabalken.

Inom de två åren måste du också reklamera inom skälig tid från att du märkte felet. Båda klockorna måste alltså gå din väg. Mer om hur de fungerar finns i genomgången av hur länge dolda fel gäller.

Två år går snabbt när ett fel utvecklas långsamt. Om något känns tveksamt vid inflyttningen är det värt att undersöka det redan då, inte skjuta upp det till nästa renovering. Ett fuktproblem bakom kakel som visar sig år tre är säljarens problem bara om du kan visa att det fanns vid köpet och att du reklamerade i tid, och det andra går inte längre.

Vad räknas som fel i en bostadsrätt?

Ett fel är något som avviker från vad ni avtalat eller från vad du med hänsyn till pris, ålder och skick kunde förvänta dig, och som fanns vid köpet utan att gå att upptäcka. Grundprincipen är densamma som för hus, men lagtexten är köplagens.

Köplagen 17 § säger att varan ska stämma med avtalet och med vad köparen med fog kunnat förutsätta. Lägenheter säljs i praktiken nästan alltid i befintligt skick, och då gäller 19 §: lägenheten är ändå felaktig om säljaren lämnat felaktiga uppgifter, tigit om något väsentligt hen kände till, eller om den är i väsentligt sämre skick än du kunde förvänta dig med hänsyn till priset.

Slitna ytskikt i en lägenhet från 60-talet är inte ett fel, det är ålder. Ett badrum som renoverades 2019 utan tätskikt och utan behörig entreprenör är däremot något helt annat. Det avviker från vad du rimligen kunde förvänta dig.

Din undersökningsplikt enligt köplagen 20 § gäller även här, men den är lättare att uppfylla än vid ett husköp. Du kan inte bila upp golv på en visning. Däremot förväntas du titta, känna, lukta, öppna skåp, provköra kranar och läsa handlingarna, inklusive föreningens årsredovisning, som ofta avslöjar kommande stambyten och underhållsbehov.

Räkneexempel: badrummet utan tätskikt

Du köper en trea för 3 200 000 kronor. Badrummet uppges vara renoverat 2019. Fjorton månader efter tillträdet svullnar golvet i hallen utanför, och en fuktutredning visar att tätskikt saknas bakom kaklet. Renovering av badrummet kostar 180 000 kronor.

Först gränsen: tätskiktet är ditt inre underhållsansvar enligt stadgarna, alltså inte föreningens sak. Sedan tiden: fjorton månader är inom två år, och du reklamerar skriftligt samma vecka som utredningen är klar, alltså inom skälig tid. Sedan felet: ett badrum som beskrivits som renoverat 2019 men saknar tätskikt är i väsentligt sämre skick än du kunde förvänta dig, och felet fanns vid köpet. Det gick inte heller att upptäcka utan att bryta upp kaklet.

Kravet blir prisavdrag. Det ska motsvara skillnaden mellan lägenhetens värde med och utan felet, och i praktiken används ofta reparationskostnaden med avdrag för att du får ett nytt badrum i stället för ett sju år gammalt. Ett rimligt anspråk kan därför landa något under 180 000 kronor. Hade säljaren själv gjort renoveringen och vetat om att tätskikt saknades är det upplysningsplikten som brutits, och då kan skadestånd tillkomma.

Hade samma fel visat sig efter 26 månader hade säljaren varit fri, oavsett hur tydligt felet var. Det är därför en köpargenomgång av just badrum före budet är värd sina pengar i en bostadsrättsaffär.

Ekonomiska fel i föreningen är sällan dolda fel

En avgiftshöjning eller ett kommande stambyte är nästan aldrig ett dolt fel, eftersom det gick att läsa sig till före köpet. Känns som ett dolt fel. Är det sällan.

Underhållsplan, ekonomi och beslutade renoveringar framgår i regel av årsredovisningen och stämmoprotokollen. De handlingarna är tillgängliga för dig innan köpet, och det som går att läsa sig till räknas som upptäckbart. Att du inte läste dem hjälper dig inte i efterhand.

Undantaget är när säljaren aktivt lämnat felaktiga uppgifter eller undanhållit något hen visste om. Då handlar det inte längre om undersökningsplikt utan om säljarens upplysningsplikt, och läget är ett annat. Ett stambyte som beslutats på en stämma säljaren deltog i, men som hen svarade nej på när du frågade, är ett sådant fall.

Så reklamerar du

Reklamera skriftligt, så fort du upptäckt felet, och utred omfattningen efteråt. Reklamationen är ett meddelande om att du anser att det finns ett fel, inte ett färdigt krav med belopp.

Skriv ett mejl med datum, vad du hittat, när du hittade det och att du gör gällande fel i köpet och återkommer med krav. Fotografera innan något rivs upp eller torkas bort. Bevisbördan för att felet fanns vid köpet ligger på dig, och den blir tung när skadan är åtgärdad och bara fakturan finns kvar.

Ta in en sakkunnig tidigt. Ett utlåtande från en besiktningsman eller fuktutredare som beskriver felet, dess sannolika ålder och orsak är oftast det som avgör om säljaren går med på en förlikning. Kolla samtidigt rättsskyddet i din hemförsäkring, som kan täcka delar av kostnaden om det blir tvist.

Reklamera till rätt person. Kravet riktas mot säljaren, alltså den som stod som överlåtare i avtalet, inte mot mäklaren och inte mot föreningen. Mäklaren kan ha ett eget ansvar om hen lämnat felaktiga uppgifter, men det är ett separat spår. Skicka reklamationen till den adress säljaren angav i överlåtelseavtalet och till den e-post ni använde under affären, så att det inte går att hävda att den aldrig kom fram.

Om säljaren säger nej

Får du inget gehör kan du vända dig till Allmänna reklamationsnämnden, som prövar bostadsrättstvister mellan privatpersoner kostnadsfritt. Besluten är rekommendationer, men följs i praktiken ofta.

Går det inte där återstår domstol. Räkna med att en sakkunnig utredning blir avgörande, och kolla rättsskyddet i din hemförsäkring innan du bestämmer dig. En tvist om ett tätskikt kan snabbt kosta mer än tätskiktet.

Det bästa läget är förstås att slippa dit. En köpargenomgång innan bindande bud, ordentlig läsning av årsredovisningen och skriftlig bekräftelse på det säljaren berättar muntligt tar en kväll. Och den tar bort de flesta av de tvister som annars dyker upp år ett. Vad som gäller för hus, med tio års ansvar och jordabalkens regler, står i dolda fel efter köpet.

Rättslig grund

En bostadsrätt är lös egendom, och köpet regleras av köplagen (1990:931). Vad som är fel står i 17 §, befintligt skick i 19 §, köparens undersökning i 20 § och reklamation samt tvåårsgränsen i 32 §. Påföljderna prisavdrag, hävning och skadestånd finns i 37, 39 och 40 §§. Gränsen mellan bostadsrättshavarens och föreningens underhållsansvar står i bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap. 12 § och i föreningens stadgar. Allmänna reklamationsnämnden prövar tvister om köp av bostadsrätt mellan privatpersoner.