Vad är en skälig hyra? Så räknar du ut hyran i andra hand

Vad är en skälig hyra? Det är en av de vanligaste frågorna på andrahandsmarknaden. Och en av dem folk har mest fel om. Svaret beror helt på vad för slags bostad du hyr ut eller bor i. Det finns två olika regelverk. Bruksvärdesprincipen gäller för hyresrätter. Privatuthyrningslagen gäller för bostäder du äger själv. Vet du vilket som gäller dig slipper du en hyra som hyresnämnden senare river upp. Siffran för hur mycket du får ta i hyra andra hand reder vi ut på en egen sida.

Hyresrätt i andra hand: bruksvärdet sätter taket

Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller bruksvärdesprincipen. Den säger att hyran ska ligga i nivå med vad liknande lägenheter kostar på orten. Alltså bostäder med ungefär samma läge, storlek, standard och skick. Ofta är allmännyttans hyror måttstocken. Och du får inte ta mer av andrahandshyresgästen än du själv betalar i förstahandshyra, bortsett från ett par tillägg.

Är lägenheten möblerad får du lägga på upp till ungefär 15 procent för möbler och slitage. Ingår el, bredband eller liknande får du ta betalt för vad det faktiskt kostar dig. Men du får inte höja hyran för att tjäna pengar på uthyrningen. Det är hela poängen med bruksvärdet.

Betalar du som hyresgäst mer än så har du betalat en överhyra. Då kan du gå till hyresnämnden och kräva tillbaka mellanskillnaden. Du kan få pengar tillbaka bakåt i tiden, oftast upp till runt 24 månader. Det kan snabbt bli en rejäl summa.

Bostadsrätt och villa: hyran bygger på dina kostnader

Hyr du ut en bostad du äger själv, en bostadsrätt eller en villa, gäller i stället lagen om uthyrning av egen bostad. De flesta kallar den privatuthyrningslagen. Här utgår den skäliga hyran inte från bruksvärdet, utan från vad bostaden kostar dig som ägare. Det betyder oftast att du får ta ut mer än för en liknande hyresrätt.

Hyran består av två delar. Den första är en rimlig avkastning på de pengar du har bundna i bostaden. Den räknas som en schablonränta på bostadens marknadsvärde. Räntan är ingen fast siffra, utan ligger på en nivå som följer Riksbankens ränteläge (referensräntan) och rör sig när det allmänna ränteläget rör sig. Den andra delen är driftskostnaderna: avgift till föreningen, el, bredband, försäkring och annat löpande.

Är bostaden möblerad får du lägga på ett rimligt tillägg för möbler och slitage, precis som för hyresrätter. Privatuthyrningslagen gäller i regel bara den första bostaden du hyr ut. Hyr du ut flera kan bruksvärdesreglerna gälla i stället.

Så räknar du ut hyran — ett exempel

Säg att du hyr ut en bostadsrätt som är värd 3 miljoner kronor. Avgiften är 3 500 kronor i månaden, och annan drift ligger på ungefär 500 kronor i månaden. Kapitaldelen får du så här: lägg en rimlig avkastningsränta på bostadens värde och dela på tolv. Med en schablonränta på några procent landar den delen på runt 10 000 kronor i månaden.

Lägg till driften på 4 000 kronor, så hamnar en skälig hyra kring 14 000 kronor i månaden. Det är innan ett eventuellt möbeltillägg. Och eftersom kapitaldelen följer ränteläget ändras taket över tid. Stiger referensräntan får du ta ut mer. Sjunker den blir taket lägre. Så räkna alltid om med den ränta som gäller när du börjar hyra ut.

Om hyran är för hög — dina rättigheter

Tror du som hyresgäst att hyran är för hög kan du få den prövad av hyresnämnden. Det gäller både hyresrätter och bostäder som någon äger själv. För hyresrätter kan nämnden sänka hyran och besluta att du ska få tillbaka överhyra bakåt i tiden. För privatuthyrning kan hyran sänkas framåt, men där får du oftast inte tillbaka pengar bakåt på samma sätt. Det är en viktig skillnad.

Som uthyrare ligger det därför lika mycket i ditt intresse att sätta hyran rätt direkt. Sätter du den för högt riskerar den att underkännas, och då kan du bli skyldig att betala tillbaka långt i efterhand. Båda parter vinner på en hyra som håller om den prövas.

Sätt hyran rätt från start

Det svåra är ofta att veta vad liknande bostäder faktiskt kostar i just ditt område. Lägger du upp en bostad för uthyrning på SökHem visar vi gärna hyresnivåer för liknande bostäder i närheten, så att du har något att gå efter. Då kan du landa på en hyra som både lockar rätt hyresgäst och håller sig skälig, utan en överhyra som kan ifrågasättas senare.

Rättslig grund

För hyresrätt i andra hand gäller bruksvärdesregeln i 12 kap. 55 § jordabalken: hyran får inte vara påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter. Tar förstahandshyresgästen ut mer kan andrahandshyresgästen begära återbetalning hos hyresnämnden enligt reglerna om återbetalning av överhyra i 12 kap. jordabalken. För bostadsrätt, villa och ägarlägenhet gäller privatuthyrningslagen: hyran får täcka en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde plus driftskostnader. Lagen ändrades den 1 juli 2026; kontrollera aktuell lydelse på riksdagen.se. Hyresnämnden prövar tvister utan avgift.