Säga upp andrahandskontrakt – uppsägningstid och formkrav

Frågan låter enkel: hur lång uppsägningstid har jag på mitt andrahandskontrakt? Svaret beror på en sak som många missar – vilken sorts bostad det är som hyrs ut. Hyr du en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagen. Hyr du en bostadsrätt eller en villa av någon som äger den gäller i stället privatuthyrningslagen, och där är uppsägningstiden en helt annan.

Här går vi igenom båda fallen, hur uppsägningstiden räknas från månadsskiftet, vad uppsägningen måste innehålla och vad som gäller när kontraktet är tidsbestämt. Reglerna för tillstånd och hyresnivå tar vi i en egen guide.

Hyresrätt i andra hand: tre månader

Hyr du en hyresrätt i andra hand är det hyreslagen i tolfte kapitlet jordabalken som styr, inte privatuthyrningslagen – den gäller uttryckligen inte upplåtelse av hyresrätter. För ett avtal som löper tills vidare är uppsägningstiden tre månader, och den gäller åt båda hållen: både när du som hyr säger upp och när den som hyr ut gör det.

Ett kontrakt får innehålla en kortare uppsägningstid än så, men bara till hyresgästens fördel. Står det i ditt kontrakt att du har en månads uppsägningstid gäller den för dig som hyr. Står det tvärtom att du har sex månader, medan lagen ger dig tre, är den delen av avtalet utan verkan – du kan luta dig mot lagens tre månader ändå.

Bostadsrätt eller villa: en månad för dig som hyr

Hyr du i stället en bostadsrätt, en villa eller en ägarlägenhet av någon som äger bostaden gäller privatuthyrningslagen. Den är asymmetrisk med flit: du som hyr har en månads uppsägningstid, medan den som hyr ut har tre månader. Tanken är att den som hyr ut sin egen bostad ska kunna få tillbaka den inom rimlig tid, samtidigt som hyresgästen inte ska sitta fast i ett långt åtagande i en bostad utan besittningsskydd.

Precis som i hyreslagen får parterna avtala om villkor som är bättre för hyresgästen, men inte sämre. En klausul som ger dig som hyresgäst tre månaders uppsägningstid i en uthyrd bostadsrätt gäller alltså inte mot dig.

Hyr uthyraren ut fler än en bostad blir bilden mer komplicerad – privatuthyrningslagen är skriven för uthyrning av den egna bostaden, och vid uthyrning i större skala kan hyreslagen gälla i stället. Är du osäker på vilken lag som styr ditt avtal är hyresnämnden rätt instans att fråga.

Månadsskiftesregeln – därför blir det nästan alltid längre

Uppsägningstiden räknas inte från dagen du säger upp, utan från närmast följande månadsskifte. Säger du upp ett hyresrättskontrakt den 10 mars börjar de tre månaderna löpa den 1 april, och hyresförhållandet upphör den 30 juni. I praktiken betalar du alltså hyra i nästan fyra månader, inte tre.

Det är därför det nästan alltid lönar sig att säga upp i slutet av en månad snarare än i början av nästa. Skillnaden mellan att säga upp den 30 mars och den 2 april är en hel månadshyra, för samma beslut.

Så ska uppsägningen se ut

Skriv alltid uppsägningen. Muntliga uppsägningar kan vara giltiga, men de är närmast omöjliga att bevisa i efterhand, och det är den som säger upp som behöver kunna visa när det skedde. Har hyresförhållandet varat längre än tre månader krävs dessutom skriftlig form när det är den som hyr ut som säger upp.

Uppsägningen behöver innehålla vilken bostad det gäller, att avtalet sägs upp, vilket datum du skriver den och din underskrift. Skicka den så att du kan visa att den kommit fram – rekommenderat brev eller ett mejl där du ber om en skriftlig bekräftelse. Spara bekräftelsen tillsammans med kontraktet.

Kom också överens skriftligt om det praktiska: när nycklarna ska lämnas, hur depositionen betalas tillbaka och när en eventuell avflyttningsbesiktning ska ske. Det är i den delen de flesta konflikter mellan förstahands- och andrahandshyresgäst faktiskt uppstår, inte i själva uppsägningen.

Tidsbestämda kontrakt

Många andrahandskontrakt är skrivna på bestämd tid, till exempel ett år. Ett sådant avtal upphör i regel vid hyrestidens slut utan att någon behöver säga upp det. Men har hyresförhållandet varat längre än tre månader ska det ändå sägas upp för att sluta gälla – annars riskerar det att löpa vidare.

Vill du komma ur ett tidsbestämt kontrakt i förtid har du ingen automatisk rätt till det, om inte avtalet innehåller en uppsägningsklausul. Många kontrakt gör det. Gör ditt inte det är förhandling med uthyraren vägen framåt, gärna kombinerad med att du hjälper till att hitta en ersättare.

Om ni inte kommer överens

Hyresnämnden prövar tvister om andrahandsuthyrning och kostar inget att vända sig till. Det är dit du går om uthyraren kräver en längre uppsägningstid än lagen ger, om depositionen inte betalas tillbaka eller om du blivit uppsagd på ett sätt du menar inte är giltigt.

Har du dessutom betalat mer än en skälig hyra kan du kräva tillbaka mellanskillnaden – men ansökan måste göras inom tre månader efter att hyresförhållandet upphört, så det är värt att räkna på hyresnivån redan när uppsägningen är skickad, inte långt efteråt.

Nästa boende

Har du sagt upp ditt andrahandskontrakt har du en tydlig deadline och en stor fördel: du vet exakt när du behöver vara på plats någon annanstans. På SökHem beskriver du vad du söker i stället för att bevaka annonser, och blir matchad när något passande dyker upp. Du kan också bläddra bland lediga hyresbostäder direkt, eller lägga upp en bevakning som hör av sig när rätt bostad kommer ut.