Vad kostar det att sälja en bostad?

Frågan låter enkel, men svaret beror på fler saker än de flesta tror. Ska du sälja med mäklare eller själv? I storstad eller på landsbygd? Med en bostad som säljer sig själv, eller en som kräver arbete för att sticka ut? Alla de valen påverkar notan.

Här går vi igenom varje post för sig, med kronor på fickan snarare än procentsatser i luften, så att du kan lägga ihop din egen kalkyl innan du bestämmer dig för hur du vill sälja. Har du inte kommit så långt som till kostnaderna än börjar du bäst med förberedelserna inför försäljningen.

Mäklararvodet – den stora posten

Mäklararvodet är i särklass den största kostnaden när du säljer med mäklare, och det är också den kostnad som varierar mest. Räkna med ungefär 1 till 4 procent av köpeskillingen, beroende på ort, bostadstyp och vilken mäklare du väljer. Säljer du en bostadsrätt för 3 miljoner kronor kan arvodet alltså landa någonstans mellan 30 000 och 120 000 kronor, en rejäl spännvidd.

I dyrare storstadsaffärer, framför allt i Stockholms innerstad, går många mäklare i stället över till ett fast pris eller en lägre procentsats, eftersom en fast procentandel på ett högt pris annars blir orimligt stor i kronor. Ett hus för 8 miljoner behöver inte kosta fyra gånger så mycket att sälja som ett för 2 miljoner, även om arbetsinsatsen är ungefär densamma.

Fråga alltid vad som ingår i arvodet. Vissa mäklare inkluderar foto, styling, annonsering och en digital budgivningstjänst i priset, andra lägger på det som tillval. Två offerter med olika procentsats kan alltså landa på samma totalkostnad om den ena inkluderar mer.

Annonsering på Hemnet och Booli

Annonsering är den kostnad som lätt glöms bort när man säljer privat, för med mäklare ingår den oftast i arvodet. Säljer du själv betalar du för en privatannons på Hemnet, vanligtvis någonstans mellan 1 000 och 2 000 kronor beroende på paket och tilläggstjänster som topplacering eller förlängd visningstid. Booli tar i regel inte betalt av privatpersoner på samma sätt, men täckningen är mindre än på Hemnet, som fortfarande är den kanal de allra flesta spekulanter söker på först.

Det är en förhållandevis liten summa jämfört med mäklararvodet, men den är ändå värd att räkna med, särskilt om du behöver förnya annonsen för att den ligger ute längre än väntat.

Besiktning och energideklaration

En överlåtelsebesiktning inför försäljning kostar vanligtvis mellan 5 000 och 15 000 kronor beroende på bostadens storlek och om det är ett hus eller en bostadsrätt. Det är en kostnad du tekniskt sett inte är skyldig att betala som säljare, men den är sällan valfri i praktiken. Den ger köparen en tydlig bild av skicket och minskar risken för tvister om dolda fel efteråt, vilket gör att den nästan alltid betalar sig själv i lugnare affärer och färre efterföljande krav.

Energideklarationen är däremot ett lagkrav vid försäljning av småhus och måste finnas tillgänglig senast vid visning, om den inte redan är giltig sedan tidigare. En ny deklaration kostar oftast mellan 1 500 och 4 000 kronor beroende på husets storlek och vilket företag du anlitar. Bostadsrätter omfattas normalt inte av samma krav på säljaren, eftersom föreningen ansvarar för husets energideklaration.

Styling och foto

Professionell fotografering kostar vanligtvis mellan 2 000 och 5 000 kronor, och det är en av de bästa investeringarna du kan göra oavsett hur du säljer. Dåliga bilder kostar dig besökare på visningen, och färre besökare betyder färre bud. Med mäklare ingår foto ofta i arvodet, men säljer du privat är det en kostnad du behöver lägga in själv.

Home staging, alltså att möblera om eller hyra in möbler för att bostaden ska visa sig från sin bästa sida, kostar allt från några tusenlappar för enklare konsultation till 15 000–30 000 kronor eller mer för fullskalig möblering av ett tomt hus. De flesta bostäder klarar sig med betydligt mindre: en grundlig städning, bortplockade personliga saker och bra ljus gör redan stor skillnad utan att det behöver kosta något alls.

Juridisk hjälp vid privat försäljning

Säljer du utan mäklare behöver du själv se till att köpekontrakt, likvidavräkning och övriga papper blir juridiskt korrekta. Många väljer att ta in en jurist eller ett företag som är specialiserat på bostadsaffärer bara för kontraktsdelen. Det kostar normalt mellan 3 000 och 8 000 kronor, en bråkdel av vad ett mäklararvode landar på, men fortfarande en post du behöver räkna med i din privata kalkyl.

Det är pengar väl spenderade. Ett kontrakt med fel eller otydliga formuleringar kan bli betydligt dyrare att reda ut i efterhand än vad juristhjälpen någonsin kostar.

Flyttstädning

Flyttstädning inför tillträde kostar vanligtvis mellan 2 000 och 6 000 kronor beroende på bostadens storlek och skick, oavsett om du säljer med mäklare eller privat. Det är en kostnad som är lätt att glömma bort i kalkylen eftersom den kommer sent i processen, men den är sällan förhandlingsbar. Köparen förväntar sig en ordentligt städad bostad vid tillträdet, och det står oftast reglerat i kontraktet.

Så förhåller sig posterna till varandra

Innan vi lägger ihop totalerna är det värt att se posterna bredvid varandra. Mäklararvodet är inte bara störst — det är i en helt egen storleksklass, ofta tio gånger större än någon annan enskild kostnad. Diagrammet visar mittvärdet av varje spann från avsnitten ovan, räknat på exempelbostadsrätten värd 3 miljoner kronor.

Mäklare eller sälja själv – totalen sida vid sida

Lägger du ihop posterna för en tänkt bostadsrätt värd 3 miljoner kronor landar en försäljning med mäklare på ungefär 30 000 till 130 000 kronor totalt, där arvodet dominerar helt och besiktning, styling och flyttstäd ofta redan ingår i paketet. Säljer du samma bostad privat kan totalkostnaden i stället hamna någonstans mellan 15 000 och 35 000 kronor: annonsering, eventuell besiktning, juridisk hjälp, foto och flyttstäd, men utan arvodet.

Skillnaden i kronor kan alltså bli betydande, ofta tiotusentals kronor. Det som är svårare att sätta ett pris på är tiden och tryggheten. En mäklare sköter visningar, budgivning, kontakter med spekulanter och mycket av det juridiska åt dig, vilket är värt mycket om du har ett pressat schema, ett hus som kräver mer försäljningsarbete, eller helt enkelt vill slippa hantera en känslomässigt laddad process själv. Sälja privat lönar sig bäst när bostaden är attraktiv, du har tid att lägga på visningar och kontraktsskrivning, och du känner dig trygg i förhandlingssituationer.

Kostnaden skiljer sig mellan stad och landsbygd

I storstäder som Stockholm, Göteborg och Malmö tenderar mäklararvodet i procent att ligga i den övre delen av spannet, delvis för att konkurrensen om uppdragen är hård och marknadsföringsinsatsen större. Samtidigt är de faktiska köpeskillingarna högre, vilket gör att många mäklare där justerar ner procentsatsen eller går över till fast pris, som vi nämnde ovan. Nettoeffekten är att arvodet i kronor räknat ofta ändå blir högre i storstad än på landsbygd, även om procentandelen ibland är lägre.

På mindre orter och i glesbygd kan procentsatsen vara högre relativt köpeskillingen, eftersom mäklarens arbetsinsats, som visningar och resor, inte nödvändigtvis är mindre bara för att bostaden är billigare. Det är därför alltid mer relevant att jämföra faktiska kronbelopp mellan olika mäklare än att bara jämföra procentsatser, oavsett var i landet du säljer.

Glöm inte vinstskatten

Utöver försäljningskostnaderna är vinstskatten, eller kapitalvinstskatten, den största posten som påverkar vad du faktiskt får kvar. Säljer du en privatbostad med vinst betalar du 22 procent i skatt på vinsten. Både mäklararvodet och andra försäljningskostnader är avdragsgilla och sänker den vinst du beskattas på, precis som kostnader för renoveringar och förbättringar du sparat kvitton på.

Vinstskatten är alltså inte en försäljningskostnad i egentlig mening, den betalas först i deklarationen året efter försäljningen, men den hör hemma i din helhetskalkyl över vad affären ger dig netto. Vill du gå djupare på avdrag, uppskov och hur skatten faktiskt räknas ut finns det i vår guide om vinstskatt.

Så håller du nere totalkostnaden

Ta alltid in minst två eller tre mäklaroffert och jämför inte bara procentsatsen utan vad som faktiskt ingår. En mäklare med lägre arvode men extra kostnad för foto och styling kan i praktiken bli dyrare än en med högre arvode där allt är inkluderat.

Arvodet är sällan huggen i sten. Många mäklare är beredda att förhandla, särskilt om bostaden är attraktiv och lätt att sälja, eller om du redan har ett bra förhållande till mäklarfirman sedan tidigare. Det kostar ingenting att fråga.

Även om du anlitar mäklare kan du göra delar av jobbet själv för att pressa priset. Städa och röj undan inför fotografering själv i stället för att betala för en stylist, samla ihop egna renoveringskvitton i förväg så att mäklaren slipper lägga tid på det, och var tillgänglig och flexibel med visningstider så att processen går snabbare. Ju mindre arbete mäklaren behöver lägga ner, desto lättare brukar det vara att förhandla ner arvodet.

Oavsett om du säljer med mäklare eller privat lönar det sig att räkna på hela bilden i förväg, inte bara arvodet. En billig försäljning som drar ut på tiden eller slutar i en tvist om dolda fel kan bli dyrare i längden än en något dyrare affär som går smidigt från start.

Så kan SökHem sänka din totala kostnad

På SökHem registrerar köpare ett köpuppdrag med exakt vad de söker, område, storlek och pris. Som säljare kan du se vilka köpare som redan matchar din bostad, ibland innan du ens bestämt dig för hur du vill sälja eller lagt ut den offentligt.

En köpare som redan väntar på precis det du säljer kortar ofta hela processen, färre visningar, snabbare avslut och mindre arbete att betala för, oavsett om du till slut väljer att gå via mäklare eller sälja bostaden privat.