Lockpris

Vad som gör ett pris till ett lockpris

Ett utgångspris är inte ett lockpris bara för att slutpriset blev högre. På en marknad med fler köpare än bostäder går de flesta affärer över utgångspriset. Lockpris handlar om avsikten: att priset sätts under vad säljaren och mäklaren rimligen tror att bostaden är värd, i syfte att fylla visningen.

Enligt god mäklarsed ska utgångspriset spegla marknadsvärdet — alltså det pris bostaden bedöms kunna säljas för. En mäklare som sätter priset markant lägre för att skapa trängsel gör sig skyldig till ett åsidosättande som Fastighetsmäklarinspektionen kan pröva.

Varför det är ett problem

För köpare kostar det tid och pengar. Man går på visning, beställer besiktning, betalar för värdering och lägger tid på en bostad som aldrig fanns i den prisklassen. Ju fler som lockas dit på fel premisser, desto fler betalar den kostnaden.

För säljaren är effekten mindre entydig än den låter. Fler spekulanter kan ge en högre budgivning, men ett pris långt under marknadsvärdet kan också signalera att något är fel med bostaden och skrämma bort seriösa köpare.

Så skyddar du dig

Utgå aldrig från utgångspriset när du sätter din budgetgräns. Titta i stället på slutpriser för jämförbara bostäder i samma område de senaste månaderna — det är den enda siffra som säger något om vad marknaden faktiskt betalar.

Bestäm ditt maxbelopp innan budgivningen börjar och skriv ner det. Ett lockpris fungerar just genom att flytta din referenspunkt nedåt, så att varje bud över utgångspriset känns som en avvikelse i stället för som det normala.

Misstänker du att en mäklare systematiskt sätter för låga utgångspriser går det att anmäla till Fastighetsmäklarinspektionen. Jämför mäklarens tidigare objekt: återkommande stora avvikelser mellan utgångspris och slutpris är en signal.

Vad lagen faktiskt säger

Fastighetsmäklarlagen kräver att mäklaren utför uppdraget omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed, och att marknadsföringen inte är vilseledande. Något uttryckligt förbud mot ordet lockpris finns inte — det är den vilseledande prissättningen som är problemet.

Fastighetsmäklarinspektionen är tillsynsmyndighet och prövar anmälningar. Påföljderna är erinran, varning och i allvarliga fall återkallad registrering. Enskilda köpare får däremot sällan ekonomisk ersättning den vägen; tillsynen riktar sig mot mäklaren, inte mot din kostnad.

Marknadsföringslagen kan också bli tillämplig, eftersom ett systematiskt vilseledande pris är en otillbörlig marknadsföringsåtgärd. I praktiken är det ändå tillsynen över mäklarkåren som är den väg klagomål tar.

Guider som går djupare

• Budgivning — så funkar detSå fungerar budgivning i Sverige: reglerna, hur du lägger bud, vad dold budgivning betyder och en enkel budgivningsstrategi som börjar med ditt maxbelopp.
• Budgivningsstrategier för köpareEn budgivning handlar lika mycket om förberedelse och nerver som om pengar. Här går vi igenom konkreta taktiker för hur du lägger bud, sätter ditt maxbelopp och ökar chansen att vinna budgivningen – ärligt, utan tomma löften.
• Värdering kontra slutprisMäklarvärdering, onlinevärdering, utgångspris, accepterat pris och slutpris – fem siffror som lätt blandas ihop. Här reder vi ut vad var och en faktiskt betyder, varför slutpriset ofta avviker från det du först fick se, och hur du som köpare tolkar dem utan att luras.

Relaterade begrepp

• Utgångspris

  Utgångspriset är det pris bostaden marknadsförs till vid start. Det är en utgångspunkt för budgivningen, inte ett tak och inte ett löfte.

• Accepterat pris

  Accepterat pris är ett utgångspris som säljaren förklarat sig beredd att acceptera. Det ska ge en ärligare prisbild — men budgivningen kan ändå dra iväg över nivån.

• Köpekontrakt

  Köpekontraktet är det bindande avtalet mellan köpare och säljare. Här regleras pris, tillträde och villkor — och det är här affären juridiskt blir av.