Hyra eller köpa — vad är billigast?
En ärlig jämförelse per månad: räntan netto efter ränteavdrag, avgiften, driften och vad kontantinsatsen hade gett någon annanstans. Amorteringen räknas som sparande, inte kostnad.
De två alternativen
El, försäkring och löpande underhåll som hyresvärden annars stod för.
Kontantinsatsens alternativkostnad. Sätt till 0 för att räkna utan den.
Lagfart, pantbrev, besiktning och flytt.
1 438 kr
Skillnad i nettokostnad per månad, amortering oräknad.
5 513 kr/mån
750 kr/mån
4 500 kr/mån
15 063 kr/mån
60 000 kr i engångskostnader delat på 1 438 kr lägre månadskostnad. Det motsvarar ungefär 3,5 år. Räknar du in mäklararvodet den dag du säljer igen blir tiden längre.
Värdeökning ingår inte — det är en gissning om framtiden, inte en kostnad idag.
Vad kalkylen räknar med
Hyran
En enda post. Värden står för underhåll, försäkring av fastigheten och oväntade reparationer. Inget kapital binds.
Ägandet
Ränta efter ränteavdrag, avgift, drift och underhåll. Plus amortering, som är sparande men ändå ska betalas varje månad.
Alternativkostnaden
Vad kontantinsatsen hade avkastat någon annanstans. Posten som brukar saknas — och som ofta avgör jämförelsen.
Två saker gör den här jämförelsen svårare än den ser ut. Det första är amorteringen. Den syns på kontoutdraget som en utgift, men den gör dig inte fattigare — pengarna byter bara plats, från konto till bostad. Räknas den som en kostnad ser ägandet konstlat dyrt ut.
Det andra är kontantinsatsens alternativkostnad. De 300 000 kronorna som ligger i bostaden hade gett avkastning någon annanstans. Utan den posten ser ägandet konstlat billigt ut. De flesta kalkyler på nätet tar med den första felkällan men inte den andra, vilket är varför de nästan alltid landar i att köpa lönar sig.
Ränteavdraget är inräknat: 30 procent av räntekostnaden upp till 100 000 kronor per år, därefter 21 procent. Vill du se hela månadskostnaden för ett specifikt köp finns boendekostnadskalkylatorn, och funderar du på om kontantinsatsen räcker ligger den här.
Vanliga frågor om att hyra eller köpa
Det beror nästan helt på räntan, avgiften och hur länge du bor kvar. Vid en bolåneränta runt 3–4 procent är ägandets nettokostnad ofta lägre än hyran för en likvärdig bostad i samma område, men köpet bär engångskostnader på 50 000–100 000 kronor. De måste hinna betala sig. Bor du kvar kortare tid än break-even i kalkylatorn ovan är hyra billigare.
Nej, inte i en kostnadsjämförelse. Amorteringen flyttar pengar från ditt konto till din bostad — du blir inte fattigare av den, bara mindre likvid. Den ska däremot finnas i din likviditetsbudget, eftersom den måste betalas varje månad. Kalkylatorn visar båda talen separat av just det skälet.
Det kontantinsatsen hade avkastat om den legat kvar på ett sparkonto eller i fonder i stället för att bindas i en bostad. Lägger du 300 000 kronor i kontantinsats och de hade gett 3 procent per år är alternativkostnaden 9 000 kronor om året, alltså 750 kronor i månaden. De flesta hyra-eller-köpa-kalkyler utelämnar den posten. Det får systematiskt köpet att se billigare ut än det är.
För att det är en gissning om framtiden, inte en kostnad. Läggs en antagen värdeökning in blir jämförelsen en prognos där resultatet bestäms av den siffra du själv valde. Kalkylatorn jämför vad de två alternativen kostar per månad idag. Värdeökning är en möjlig uppsida ovanpå det. Den kan också bli negativ.
Vid köp av bostadsrätt normalt besiktning och flytt, samt föreningens överlåtelseavgift om den läggs på köparen. Vid köp av hus tillkommer lagfart på 1,5 procent av köpeskillingen plus 825 kronor, och pantbrev på 2 procent av det belopp som behöver intecknas. Det är dem break-even räknar av.
Tumregeln är att köpet ska hinna betala sina egna transaktionskostnader, både vid köpet och vid den framtida försäljningen. Break-even-talet ovan täcker bara köpsidan. Räknar du in mäklararvodet den dag du säljer landar de flesta på att ett köp behöver tre till fem år för att gå ihop.