Husbesiktning – varför du inte ska skippa den

Mitt i en het budgivning kan det kännas frestande att skippa besiktningen. Du vill visa säljaren att du menar allvar och slå till snabbt. Men det är en av de dyraste genvägarna du kan ta.

En husbesiktning kostar några tusenlappar och tar ett par timmar. Den kan spara dig hundratusentals kronor och en hel del sömnlösa nätter. Här går vi igenom varför.

Undersökningsplikten är ditt ansvar – inte säljarens

I Sverige är det du som köpare som har undersökningsplikt när du köper ett hus. Det betyder att du förväntas gå igenom bostaden ordentligt innan du lägger ett bindande bud.

Och det här är viktigt: fel som du borde ha hittat vid en vanlig, noggrann undersökning räknas i regel inte som dolda fel efteråt. Du kan alltså inte gå tillbaka till säljaren och kräva pengar för något du själv kunde ha upptäckt.

Det spelar ingen roll hur dyrt felet är att åtgärda. Var det synligt eller möjligt att hitta vid en besiktning är det ditt problem när kontraktet väl är skrivet. En besiktning är det vanligaste sättet att uppfylla undersökningsplikten – därför är den så central.

Vad en besiktningsman gör – och vad en okulär besiktning missar

En certifierad besiktningsman, till exempel från Anticimex eller någon ansluten till SBR, gör en så kallad okulär besiktning. Det är en visuell kontroll. Hen tittar, känner och bedömer – men öppnar inte väggar eller bilar upp golv.

Besiktningsmannen går igenom tak, fasad, källare, krypgrund, ventilation, elsystem och de konstruktionsdelar som går att se. Du får sedan ett skriftligt protokoll där fel och risker graderas efter hur allvarliga de är.

Men en okulär besiktning hittar inte allt. Fukt som sitter inuti en vägg eller under ett golv syns inte alltid med blotta ögat. Misstänker besiktningsmannen ett problem kan hen rekommendera en fuktmätning eller en mer ingående utredning – och det är ofta värt att betala för. En vanlig överlåtelsebesiktning är en bra grund, men inte en garanti för att huset är helt felfritt.

Vad kostar en besiktning?

En överlåtelsebesiktning av en villa kostar typiskt några tusenlappar. Exakt pris beror på husets storlek, var i landet du bor och vad som ingår. Vill du ha tilläggstjänster som fuktmätning, radonmätning eller en kontroll av elsystemet blir det dyrare.

Ställ det mot vad ett enda missat fel kan kosta. Fuktskador i en krypgrund, ett otätt tak eller ett elsystem som måste dras om kan landa på hundratusentals kronor. Då är några tusenlappar för en kostnad besiktning en billig försäkring.

Vad händer om du hoppar över besiktningen?

Köper du utan besiktning och senare hittar ett allvarligt fel – säg fukt i krypgrunden eller ett elsystem som inte håller måttet – är chansen att få ersättning av säljaren liten.

Domstolarna brukar resonera så här: har du inte undersökt bostaden på ett rimligt sätt kan du inte heller kräva att säljaren betalar för det du borde ha hittat. En dolda fel-besiktning som du faktiskt gjort stärker din position rejält om det blir tvist.

Skriv in en besiktningsklausul i kontraktet

Hinner du inte besiktiga innan budgivningen? Då kan du be om en besiktningsklausul i köpekontraktet. Den ger dig rätt att besiktiga huset efter att kontraktet skrivits, och att hoppa av eller omförhandla om besiktningen visar allvarliga fel.

Alla säljare går inte med på en sådan klausul, särskilt inte i ett hett läge. Men det är värt att fråga – och att be mäklaren formulera den tydligt, så att det står klart vad som räknas som tillräckligt allvarligt för att du ska kunna dra dig ur.

Be om handlingarna innan du lägger bud

Vid sidan av själva besiktningen finns det flera papper du bör be säljaren eller mäklaren om. Fråga efter energideklaration, eventuella servitut, bygglovshandlingar och information om renoveringar som gjorts. Fråga rakt ut om det finns kända problem med fuktkänsliga konstruktioner, gamla ledningar eller takets ålder.

Finns det redan en säljarbesiktning – läs den noga. Men kom ihåg att den är beställd av säljaren. Det är ofta klokt att komplettera med en egen besiktning, eller åtminstone be om förtydliganden på det som är otydligt.

Ta dig tiden – det är värt det

När du hittat bostaden via en matchning på SökHem vet du redan varför du är intresserad. Du har satt dina kriterier och huset möter dem. Det ger ett lugn som gör att du slipper rusa igenom besiktningen bara för att hinna före någon annan.

Använd det lugnet. Boka en oberoende besiktningsman, läs protokollet ordentligt och ställ frågor om det du inte förstår. En genomtänkt affär slår en snabb affär varje gång.